Большой бум: чем обернется строительный ажиотаж для столицы Украины
Киев продолжает расти. В столице сейчас застраивают даже участки, ранее предназначавшиеся для сбора бытовых отходов. На рост числа квадратных метров жилья не особо повлиял даже кризис постреволюционный кризис. Однако, в строительной отрасли все же наметились тревожные признаки, угрожающие не только покупателям. Чем чреват перегрев рынка для киевлян и гостей столицы «Бизнес.медиа» выяснял у экспертов.
Скидки на все
Госслужба статистики оценила в 9% рост количества жилья, введенного в эксплуатацию в Украине в 2017 году. На 10,2 миллионов квадратных метров увеличилась общая площадь новостроек по сравнению с 2016 годом. На Киев и Киевскую область приходятся суммарно больше трети всего нового жилья, сданного в эксплуатацию в стране (17% и 17,9% соответственно).
И объемы строительства нового жилья в столице продолжают расти — за последние десять лет количество строительных площадок выросло с 70 до 300. А вот с его реализацией уже наметился небольшой застой.
И хотя застройщики и агентства недвижимости не спешат раскрывать данные о продажах, однако обилие того, что предлагается на рынке, как минимум говорит о том, что покупатель стал более требовательным в выборе будущего места проживания. Многочисленные акции застройщиков различных комплексов в виде снижения цен, дополнительных предложений по ремонту и обустройству будущих объектов также демонстрируют, что покупателей привлекают как могут. При этом, по сравнению с ценами докризисного 2013 года, стоимость жилья в Киеве ощутимо просела.
Как эти акции отражаются на стоимости будущего жилья? Вероятно, не самым лучшим образом. Эксперты намекают, что качество новых объектов снижается даже в сравнении с недавно введенными в эксплуатацию комплексами. Себестоимость строительства не стоит на месте и застройщики, вполне ожидаемо, вынуждены экономить на всем: на стоимости материалов, предпочитая самые дешевые, на стоимости работ, выбирая кадры, которые требуют меньше денег. Помимо этого, многие застройщики растягивают на довольно длительные сроки свои работы по подключению новых объектов к инфраструктуре. И тогда получается, что дом сдан, а газ или вода будут подведены еще нескоро.
«Я думаю, что для Киева актуальна тенденция по снижению стоимости квадратного метра. Его цена будет медленно, но снижаться», — спрогнозировал возможные перспективы рынка для «Б.м» вице-президент ВОО «Лига экспертов Украины» Андрей Гусельников. Хотя, по его мнению, в проектах категории «элит» или «бизнес» застройщики вряд ли будут идти на уступки
Руководитель департамента маркетинга и рекламы жилищных комплексов КАN Девелопмент Александр Немтырев отмечает, что последние три года застройщики уходят в смарт-квартиры, другие варианты дешевого жилья, экономя на всем. «Они понимают, что если строить жилье, которое будет не по карману массовому покупателю, значит, не продать его никогда», - поясняет Немтырев.
Хотя, поскольку действующие в стране Государственные строительные нормы (ГСН) содержат ограничения по минимально допустимому метражу, с узакониванием очень маленьких квартир могут быть проблемы.
Преимуществом новостройки перед «вторичкой» с недавних пор стало наличие счетчиков на воду и тепло, которыми новые дома оборудуются еще в момент строительства. К тому же, многие дома строятся с применением энергосберегающих материалов.
Не меньше, но лучше
Однако покупатели новостроек все же ищут комплексные решения, которые помогли бы сэкономить. Например, когда вместо оплаты услуг дизайнера, предложения по планировке квартиры предлагает застройщик.
«Больше всего пользуются спросом оптимизированные планировочные решения. Покупателя интересуют не маленькие или большие по площади квартиры, а квартиры, в которых оптимальное количество метров с минимальной «глухой» площадью, которая не используется», - отмечает Александр Немтырев.
По его словам, в настоящее время покупателю интересны не только покупка жилплощади, но и планировка, которую застройщик предлагает под эти квадратные метры, вплоть до расстановки мебели.
Тенденция индивидуально подхода к пожеланиям будущих покупателей является залогом выживания на рынке, который сейчас не страдает от отсутствия предложений. Простая продажа стен обречена. Даже вторичный рынок по сравнению с непродуманным предложением новостроек – более привлекателен для покупателей.
В борьбе за покупателя застройщики готовы предоставлять дополнительные бонусы. Например, многие строительные компании оборудуют квартиры индивидуальными счетчиками, в том числе и отопления, а технические решения предусматривают регулировку уровня отопления, что дает возможность будущим жильцам регулировать объемы потребления коммунальных услуг и избегать переплаты услуги по «средним» расчетам потребления. Некоторые компании продают квартиры, уже оборудованные сантехникой, с минимальным набором ремонтных работ, которые большинству жильцов приходится делать самим после сдачи дома.
«Воздушные» метры?
Долгое время на рынке недвижимости вторичное жилье было сильным конкурентом новой недвижимости. Главным преимуществом старого перед новым было наличие реальной квартиры против инвестиций, которые, может, и не дойдут до стадии обмера представителями БТИ.
«Если сбор денег начинается со стадии котлована и забора стройки, то скидки могут быть очень большие, но риски – еще больше. Если застройщик может сделать покупателю рассрочку на два года, это удобно как с точки зрения покупателя. Но это говорит и о том, что у застройщиков есть запас прочности, они готовы идти на уступки, чтобы привлечь потенциальных клиентов», - уверен Андрей Гусельников.
«Воздушные» квадратные метры в новостройках, которые так никогда не станут полноценными домами – вернулись в наш обиход. По оценке директора экономических программ в Украинском институте будущего Анатолия Амелина, в Киеве насчитывается больше 150 «проблемных» новостроек, из которых 80 объектов – это незаконное строительство.
Строительный бум во многом связан с тем, что недвижимость в глазах украинцев остается популярным объектом для инвестирования, отмечают эксперты. При этом последствия ажиотажа в строительстве уже негативно сказываются на состоянии городской инфраструктуры столицы – пробках на дорогах, «забитым» общественным транспортом, угрозами «блэкаутов» при пиковых нагрузках на электросети. Как минимум. Не случайно ведь Минрегионстрой Украины предлагает привязать этажность жилой застройки к численности населения, обновив строительные нормы. Успеют ли их принять прежде, чем в столице достроят, все, что можно, остается вопросом. Не меньшим будет и то, что делать с построенным до этого.
Как отмечал в этой связи глава Минрегиона Геннадий Зубко: «Требования по количеству людей на 1 га и по этажности могут вызвать недовольство среди инвесторов, поскольку их вопрос – дополнительные квадратные метры и прибыль…».
