Главная / Дайджест

Продавать или нет. Сельхоз земля в руках парламентариев, в спину дышит МВФ

10:02 | 16.06.2017
Цена земли
Цена земли
Автор:
Площадь земли сельхоз назначения — 70% всей территории страны. И скоро это всё может начать продаваться. Хоть сомнений и достаточно, что восьмой мораторий — последний, от МВФ нам, похоже, не уйти. От себя же мы уходили 16 предыдущих лет.

“Многим из тех, кто был или есть в правительстве и парламенте, свободный открытый рынок земли не выгоден. Прозрачные рыночные отношения убьют все «бизнесы», которые живут за счет покровительства чиновников и серых схем. Раньше у нас была возможность открыть рынок земель сельхозназначения по собственной воле, когда у народа было больше денег и возможностей начать бизнес. Сейчас же открывать рынок земель нас заставляет нужда” — сказал Вячеслав Климов, совладелец «Нова пошта» и президент Союза украинских предпринимателей в интервью БИЗНЕСу.

Тема БИЗНЕС.дайджеста №4 — торговля с/х землей в Украине.


Читай и отвечай на вопросы других дайджестов.   
Обсуждаем право украинцев на владение оружием:Свобода или рабство. Почему украинцам не дают оружие? 
БИЗНЕС.ДАЙДЖЕСТ — ЭТО СЕРВИС ДЛЯ КОЛУМНИСТОВ И ЧИТАТЕЛЕЙ БИЗНЕСА
Редакция собирает новости, факты и комментарии, готовит вопросы. Колумнисты — читают, отвечают на вопросы, пользуясь текстом дайджеста и собственным опытом — получается интересная читателю колонка. Редакция редактирует колонку. SMM-отдел редакции публикует и распространяет опубликованный материал и в конце месяца высылает статистику. Вопросы колумнистам — в конце текста. Воспользоваться сервисом можно по этой ссылке.

История вопроса

Мораторий нарушает конституционное право (статья 14, 21, 41) на свободное обращение с землей. Ведь владелец не распоряжается в полной мере своей же собственностью. Единственная доступная операция на этом рынке в последние 16 лет — сдача участка в аренду.

По порядку. Как все начиналось.

В конце 90-х мы сделали за счет государства глобальную выписку первичных документов на право владения землей. Приняли процедуры, по которым мы выходим на конечный государственный документ, концепт. Сделали паи земли и выдали сертификаты. Так сделала каждая страна Восточной Европы, где была аналогичная ситуация.
Виктор Ющенко
III президент Украины

В январе 2001 года нардеп Анатолий Матвиенко инициировал введение моратория на продажу земель сельскохозяйственного назначения. Тогда предполагалось, что действовать он будет недолго — до принятия закона об обороте с/х земель или соответствующей нормы в Земельном кодексе. Но с появлением этой самой нормы мораторий не отменили, наоборот — продлили. История повторилась еще 8 раз.

Против открытия рынка земли в 2004 году выступили коммунисты, социалисты и «Наша Украина», в том числе и лидер партии — Виктор Ющенко. В конце 2006-го – БЮТ, «Партия регионов» и «левые». А г-н Ющенко на этот раз наложил вето, правда, парламент это не остановило.

Последний раз мораторий продлили в 2016-м до 2018-го года и к этому моменту в стране должен появиться закон об обороте земли. И г-н Порошенко и г-н Гройсман прежде тоже выступали против подписания закона, но теперь их мнение изменилось.

Землю, на самом деле, продают, но «тихо».

Мораторий запустил теневой рынок, объем которого $1 млрд. Политики периодически говорят, что это важная реформа, но "не сейчас". По нашим расчетам, только налоги будут приносить в госбюджет около $300 млн ежегодно, если мы откроем рынок! А в общей сумме, если еще взять, например, земли "постоянного использования", за которые не поступают налоги сейчас, теневой рынок, то минимальная сумма отчислений в бюджет составит $1 млрд в год! За этот пирог и идет борьба.
Мушак Алексей
Депутат ВР VIII созыва, соавтор законопроекта № 5535 "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения".

Законопроекты

В 2016-м в Раду зашло 2 законопроекта: № 5535 и № 5535-1 «Про оборот земель сельскохозяйственного предназначения». Условия транша от МВФ поспособствовали.

Требования снять мораторий МВФ выдвинул еще тогда, в третьем меморандуме. По мнению кредитора последней инстанции, это способ покрыть дефицит бюджета. Транш получили, но закон так и не приняли.

На этот раз в меморандуме указано: «утверждение Верховной Радой закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения ожидается к концу мая 2017». Мораторий потеряет силу с концом 2017 года. О том, что Украина должна была это сделать еще в 2016-м, напомнить в документе тоже не забыли.

Согласно законопроекту №5535, рынок откроется сначала для государства, территориальных общин и граждан Украины. Иностранцам украинская земля будет доступна не раньше 2030 года. Бизнесу — в 2020 году.

При этом с 2017 по 2019 год рынок будет работать в тестовом режиме. На продажу будут выставлены государственные с/х земли. В рыночный оборот может быть введено около 1 млн га, это 1/10 часть государственного земельного банка. На втором этапе рынок откроется для 6,7 млн гражданских лиц — владельцев земельных участков. Средняя площадь пая — 4 га, это генерирует рынок на уровне 27 млн га.

Площадь собственности тоже ограничена — не более 500 га для физических лиц. Юрлица не смогут обладать более чем 33% территории объединенной территориальной общины или района.

Аргументы сторонников снятия моратория заключаются в моментальном экономическом прорыве. При этом результаты исследований экономических последствий снятия моратория не приводятся. Дискуссия без аргументов приведет к политизированию вопроса и возможным социальным срывам. Регулирование продажи земли иностранцам, концентрации в одних руках, требования к профессии нового владельца, приоритетность приобретения аргументами не подкреплены. А если включить эти ограничения — рынок земли будет выглядит совсем по-другому. Для меня идеальна французская модель, где рынок существует, но со множеством ограничений в пользу местных фермеров.
Владимир Панченко
Директор Института имени Александра Поля

Товарные риски

Площадь украинской с/х земли составляет 70% всей территории страны и равна 42,7 млн га. Частная собственность занимает 30,9 млн га. Коммунальная — 4,7 млн га. Государственная — 10 млн га, из них 7,3 млн га – "земли запаса”.

Для открытия рынка земли есть риски. Сейчас это не так критично, но когда начнется продажа, может начаться много судебных споров. Например, есть много "ничейной земли", которая не приватизирована должным образом. Право распоряжаться ею имеют местные общины. Часто она сдана в аренду. К тому же не одиноки случаи, когда в кадастре земельные участки "налазят" друг на друга, то есть существуют спорные куски.
Глеб Сегида
Управляющий партнер в юридической фирме "Правовест"

К началу 2017 года в Украине уже насчитывалось 4,8 млн договоров аренды средней доли. Из них с фермерскими хозяйствами — 0,73 млн. Большинство (2,2 млн) заключены на срок в 8-10 лет. А сохранение права пользования участком при изменении права собственности на нее может стать проблемой. Об этом пишет Вячеслав Потапенко. “Владелец сможет перепродать свой пай, но условия долгосрочной аренды останутся. То есть покупатель сельскохозяйственной земли не сможет ее использовать по своему усмотрению и не сможет сдать в аренду другому пользователю”.

Около 4,1 млн га с/х земли контролируют 45 агрокомпаний. Конечно, этот актив им не принадлежит, зато благодаря ему их общая выручка превышает 10,8 млрд долл. В Топ 3 списка латифундистов сегодня входят: UkrLandFarming - 605 тыс. га, “Кернел” — 575 тыс. га, “Агропросперис” (NCH) — 430 тыс. Га.

Обвалятся ли цены?

Соавтор законопроекта № 5535 г-н Мушак, предрекает, что цена за 1 га может подняться до $2-3 тыс. “Я проводил опрос среди компаний о том, сколько они готовы платить за землю. Минимум $1,5 тыс. За хорошие земли, например, в Полтаве, Хмельницком — по $3 тыс”.

Вопрос в арендной ставке. Она должна равняться реальной ставке по депозитам, которая в Украине составляет 1,5%-2%. Средняя цена аренды украинской земли за 2015 год — $37/га. Раз в 10 ниже европейской. В условиях живого рынка стоимость могла бы достичь $455/га.

Вместе с тем, некоторые специалисты ждут падения цен из-за резкого увеличения спроса после снятия моратория, другие считают, что продавать и покупать будет некому.

Опыт Европы говорит об обратном. После открытия рынка в 1990-х цены на землю начали расти. В Польше, например, с 1 мая 2016 года сняли временные ограничения земельных операций для граждан ЕС — стоимость 1 га вскоре выросла до $10,3 тыс.

В странах Восточной Европы и Балтии ситуация следующая. В первый год после открытия рынка земли существовало большое отложенное предложение земельных наделов со стороны владельцев мелких паев, что должно привести к обвалу цен. Влияние отложенного спроса на землю со стороны фермеров пересиливает. И рост стоимости земли в первые 2 года после открытия рынка составляет в среднем 76%. А в течение первых 7 лет суммарно 200-300%.
Михаил Кухар
Партнер IMF Group Ukraine, советник "Держгеокадастра" по разработке программы будущей архитектуры земельной реформы в Украине

Как в мире?

В Болгарии ранее действовал трехлетний мораторий, но поддержки общественности он не получил. Теперь купить землю могут болгары и граждане ЕС, юр- и физлица, пребывающее более 5 лет на территории страны. Компании, с которыми государство заключило международные договора. Стоимость земли государство не регулирует, и нет ограничений по размерам участка для одного владельца. Средняя стоимость 1 га — $4,6 тыс.

В Польше правительство не вмешивается в формирование рыночной стоимости земель. Правда, установила ограничения по площади. Налог при продаже оплачивает покупатель в размере 2-5%, а вот плата за владение участком отсутствует.

А в Эстонии налог при продаже составляет 2%, а стоимость 1 га — $5,0 тыс. При этом более 60% свободных площадей — в аренде. Если речь идет об эксплуатации земельного банка в сельскохозяйственных целях, правила для иностранных инвесторов и эстонцев одни и те же.

Таджикистан, Северная Корея, Куба, Венесуэла, Украина. Это последние страны на свете, где владелец не может распоряжаться своей землей. Вот что я слышу по радио. Евро стоит на различных активах, товарах, а один из крупнейших из активов — это земля. Она работает на утверждение стабильных денег. Мы себя лишили фундаментальной части рынка.
Виктор Ющенко
III президент Украины

Что думают люди?

Согласно результатам исследования Киевского международного института социологии, основные опасения владельцев паев: низкие цены на землю, давление относительно продажи земли и коррупция. Каждый шестой украинец поддерживает отмену моратория. Не видят рисков отмены моратория — 5% владельцев земли. 37% опрошенных владельцев земли и 19% украинцев не видят никаких выгод данной реформы. А 26% обеих групп не могут сформировать мнение на этот счет.

Вопросы колумнистам
  • Кому не выгоден свободный рынок сельхоз земли в Украине?
  • Как повлияет открытие рынка на МСБ?
  • Что даст открытие рынка государственному бюджету?
  • Что может препятствовать позитивному эффекту от открытия рынка?
  • Есть ли вероятность провалить открытие рынка?
Рынок сельхоз земли. на business.ua