От самых от окраин
Сезонно?
В последние полгода украинский рынок недвижимости лихорадит. Не без помощи СМИ по стране, и в первую очередь по Киеву, распространяются слухи о том, что рынок перегрет и вот-вот рухнет. Риелторы подтверждать подобное развитие событий, конечно же, отказываются, хотя и не отрицают, что плавное снижение цен на жилье все-таки имеет место быть. Однако при этом говорят преимущественно о вторичном рынке, а конкретно о квартирах, составляющих сегмент так называемого дешевого жилья. По данным столичного АН “Планета Оболонь”, в июле однокомнатные “хрущевки” продавцы оценивали в $77,5-87 тыс. (в зависимости от месторасположения и метража). При этом в базе предложений можно было найти однокомнатные “хрущевки” за $68-75 тыс., а “гостинки” — за $58-60 тыс. То есть продавцы, желающие продать квартиры срочно, вынуждены были снижать цены минимум на 10%.
В отличие от жилья на вторичном рынке, квартиры в столичных новостройках продолжают дорожать. По данным АН “Планета Оболонь”, в августе 2007 г., по сравнению с августом 2006 г., цены на жилье на первичном рынке Киева выросли на 40% (в 2006 г. аналогичный показатель составил 58%; см. статью "Метр с четвертью"). А с начала 2007 г. жилье подорожало на 12,5% (см. “Динамика средних цен…”). “Сразу замечу, что статистическая погрешность в данном случае достаточно велика, — отметил Алексей Котенко, исполнительный директор группы компаний “Планета Оболонь” (г.Киев), в беседе с БИЗНЕСом. — Дело в том, что не обо всех объектах застройщики дают достоверную информацию. Кроме того, они проводят акции, вводят повышающие и понижающие коэффициенты стоимости (учитывающие этаж, площадь квартиры и количество комнат в ней). На стоимость квартир также весьма влияют сроки сдачи объекта”.
Падение темпов роста цен на жилье на первичном рынке, естественно, поумерило пыл застройщиков, еще в начале года прогнозировавших повышение стоимости квартир на 15-25%. Теперь многие из них утверждают, что на первичном рынке действительно имеет место стагнация. Хотя, как спешат уверить застройщики, очень даже временная, поскольку в летний период количество операций с жильем традиционно уменьшается. С осени, по их убеждениям, квартиры опять начнут дорожать.
Причинно
В отличие от застройщиков, риелторы оценивают ситуацию более глобально. По их мнению, одной из основных причин стагнации первичного рынка является взрывное удорожание жилья в 2005-2006 гг. (в 2005 г. рост цен составил в среднем 60%, в 2006 г. — 58%), когда рост цен существенно опередил рост доходов большинства потенциальных покупателей. Кроме того, по словам г-на Котенко, стагнация первичного рынка в значительной мере обусловлена стагнацией вторичного: “Не секрет, что за квартиры на первичном рынке многие инвесторы расплачиваются деньгами, вырученными от продажи жилья на вторичном. Поэтому резкий спад продаж на нем не мог не сказаться на деловой активности первичного рынка”.
Немаловажный фактор — мощная PR-кампания, направленная на слом тенденции роста цен на жилье. “Форумы по недвижимости, интернет-сайты и СМИ пестрят сообщениями о скором обвале цен, — говорит Ольга Маслова, маркетинг-аналитик группы компаний “УКОГРУП” (г.Киев). — Это выгодно в первую очередь финансовым институтам (банкам и фондам), чтобы сбить ажиотаж на рынке ипотечного кредитования. Последние несколько лет они активно кредитовали приобретение жилья и в данный момент испытывают определенный дефицит капитала”. В итоге многие мелкие потенциальные инвесторы, ожидая, что цены пойдут вниз, заняли выжидательную позицию и не заключают сделки по покупке жилья.
Отметим, что относительное замерзание спроса застройщиков особо не напугало. Именно в начале 2007 г. множество из них существенно изменили схемы финансирования строительства. “Осенью 2006 г. цены на вторичное жилье, например, в Одессе превысили цены в Киеве и достигли $1,9 тыс. за 1 кв.м, т.е. старые квартиры были в 2 раза дороже, чем новые. Частным лицам удавалось продавать одну старую квартиру и покупать две новые такого же качества”, — утверждает Александр Селезнев, председатель совета корпоративных управляющих инвестиционно-строительной группы “Прогресс-Строй” (г. Одесса; с 1994 г.; более 5 тыс.чел.). Эти инвестиции, по словам специалиста, позволяли застройщикам финансировать строительство новостроек. “Когда же потенциальные инвесторы перестали вкладывать деньги в строительство, ожидая снижения цен, многие застройщики перестали рекламировать свои объекты и стали строить либо за свои деньги, либо за деньги крупных девелоперов. В результате предложение по новостройкам существенно упало. А это позволило не только не снижать цены, но даже плавно их наращивать”, — подтвердил слова застройщика Алексей Котенко.
Правда, как утверждают застройщики, уже во втором квартале 2007 г. ситуация изменилась, и предложение на рынке новостроек опять выросло. В частности, согласно данным Госкомстата, если в первом квартале 2007 г. киевские строители сдали 209,6 тыс.кв.м жилья (2,2 тыс. квартир), то уже во втором — 383,9 тыс.кв.м (4,1 тыс. квартир). Таким образом, за первое полугодие 2007 г. в Киеве было сдано 593,4 тыс.кв.м жилья, или 6,4 тыс. квартир. Соответствующие показатели за первое полугодие 2006 г. составляли 590,7 тыс.кв.м жилья, или 7 тыс. квартир (очевидно, в 2007 г. квартиры сдавались большего метража, чем в 2006 г. — Ред.). Особенно увеличилось количество предложений во втором квартале 2007 г. от ХК “Киевгорстрой” (г.Киев; с 1955 г.; входят 98 компаний, работающих на строительном рынке и рынке строительных материалов). Как следствие — общегородской индекс цен на “первичку” практически перестал расти.
Выброс относительно дешевого жилья от “Киевгорстроя” компенсировал небольшой рост стоимости жилья, предлагаемого некоторыми другими застройщиками.
Регионально
Как уже писал БИЗНЕС (см. ссылку на статью "Метр с четвертью"), рост цен на недвижимость в 2006 г. в Киеве оказался не самым большим в Украине, первенство у столицы перехватили регионы. Похоже, что данная тенденция будет наблюдаться и в этом году (хотя и не везде; см. “В ноль…”).
 |
 |
 |
Во втором квартале 2007 г. лидирующую позицию по темпам роста цен на “первичку” занял Днепропетровск. В частности, если верить данным, предоставленным БИЗНЕСу экспертами ООО “ИНКОН-ЦЕНТР” (консалтинговая группа “КАУПЕРВУД”; г.Днепропетровск; с 1993 г.; аудит, оценка, финансово-экономический анализ, инвестиционное проектирование, юриспруденция и др.; более 50 чел.), с начала 2007 г. рост цен на первичном рынке жилья в центральных районах Днепропетровска составил около 34%, в приближенных к центру районах — 24 %, в отдаленных от центра — около 33% (объекты эконом-класса; см. также “Динамика средних…”). Нетрудно заметить, что стоимость “виртуального” жилья выше, нежели “квадратов”, уже сданных в эксплуатацию.
По данным корпорации МСК (г.Днепропетровск; реализация градостроительных проектов; с 2000 г.; 500 чел.), в первом полугодии 2007 г. в Днепропетровске сдано в эксплуатацию более 80 тыс.кв.м жилья, что составляет 40% областного объема и в 3 раза превышает показатели прошлого года. Более половины введенной площади приходится на многоквартирные дома, из них 80% — на дома повышенной комфортности. Как уверяют эксперты, причина мощного роста цен на недвижимость в Днепропетровске — повышенный спрос, вызванный двумя факторами — недостатком жилья (каждая пятая семья без “угла”) и вложением свободных средств в квадратные метры из-за низкого доверия населения финансовым институтам. Днепропетровские застройщики уверены, что спрос на новые квартиры будет сохраняться в регионе и в дальнейшем, особенно в случае приобретения жилья на начальных этапах строительства по более низким ценам.
Практически такими же темпами, как и в Днепропетровске, росли с начала 2007 г. цены на жилье в Харькове. По данным инвестиционно-строительной компании “Макрокап Девелопмент Украина” (г.Харьков; с 1997 г.; девелопмент, строительство жилья и коммерческой недвижимости, управление недвижимостью), с января по август 2007 г. средняя стоимость нового элитного жилья в городе выросла на 27,72%; бизнес-класса — на 29,6%, эконом-класса — на 30,9%. При этом, как и прогнозировали еще в начале 2007 г. специалисты “Макрокап Девелопмент Украина”, в апреле этого года рынок перешел “психологический барьер” в $2 тыс. за 1 кв.м. “Если в апреле цены, превышающие $2 тыс. за 1 кв.м, встречались эпизодически, то сейчас можно говорить, что они являются нормой для определенного класса жилья, часть которого относится к элитному”, — отметили БИЗНЕСу в компании.
По словам харьковских специалистов, лучшие строители жилья бизнес-класса тоже демонстрируют цену, приближающуюся к $2 тыс. за 1 кв.м, поэтому говорить о падении цен на недвижимость в Харькове не приходится. Что касается объемов строительства, то, по официальным данным Харьковской облгосадминистрации, за первый квартал 2007 г. в городе было введено в эксплуатацию 69 тыс.кв.м жилья, что на 7,7% больше, чем за аналогичный период прошлого года (в 2006 г. в эксплуатацию было введено около 230 тыс.кв.м жилья, что на 27% больше, чем в 2005 г.).
После почти сумасшедшего роста в 2006 г. (практически на 100%) несколько утихомирились цены на новое жилье в Луганске, что можно пояснить возросшим количеством продаваемых квартир на стадии сдачи в эксплуатацию (в 2005-2006 гг. здесь продавали лишь виртуальное жилье. — Ред.). По словам Сергея Чеботарева, генерального директора компании “МИСК” (г.Луганск; строительство, управление недвижимостью; с 2004 г.; 23 чел.), если в прошлом году рост стоимости жилья на первичном рынке составил 20,4%, то в первом полугодии 2007 г. — только 12%. С учетом оживления на рынке осенью-зимой, средний рост цен в Луганске в целом за год не будет превышать 20%. Однако и эти данные полностью принимать на веру нельзя, поскольку первичный рынок в этом областном центре по-прежнему находится в зачаточном состоянии.
В Одессе за первый квартал 2007 г. цены на первичном рынке города выросли в среднем на 8-10%, за 7 месяцев — в среднем на 15%. За 2007 г. в целом в городе прогнозируют рост цен не более чем на 30%. Столь незначительное подорожание (в 2006 г. рост стоимости жилья на первичном рынке города составил 55-60%. — Ред.) одесские застройщики объясняют постоянным увеличением количества вводимого в эксплуатацию жилья. В частности, за первое полугодие 2007 г. в Одесской области сдано 352,7 тыс.кв.м жилых домов, что на 90,3% больше, чем за аналогичный период прошлого года. Непосредственно в Одессе построено 237,8 тыс.кв.м жилья. Предполагается, что к концу года эта цифра достигнет не менее 550 тыс.кв.м.
Естественно, что возросшее предложение на первичном рынке, а также завышенная цена на “вторичные” объекты спровоцировали резкое уменьшение количества сделок на вторичном рынке города, а также падение цен на нем. “Такая ситуация неминуемо отразилась на первичном рынке: люди, желающие поменять свое устаревшее жилье на новострой, столкнулись с проблемой продажи своих квартир. Отсюда закономерность: останавливается в своем росте “вторичка”, соответственно уменьшаются темпы роста цен на первичном рынке”, — отметила БИЗНЕСу специалист одесской компании-застройщика, пожелавшая остаться неназванной.
С точностью до наоборот развивалась в первой половине 2007 г. ситуация в другом приморском городе — Мариуполе. Более существенный рост стоимости жилой недвижимости наблюдался на вторичном рынке, а вот цены на “первичку” выросли незначительно. По данным АН “Мариупольская недвижимость” (г.Мариуполь), в течение второго квартала 2007 г. новые квартиры подорожали в среднем на 2,7% (с $1016 за 1 кв.м. в апреле до $1044 за 1 кв.м. в конце июня), причем в центре и в прицентральных районах — на 3,8% (с $1300 до $1350 за 1 кв.м).
В курортных районах, в частности на ЮБК, цены на жилье, естественно, растут более активно, чем у северных соседей. За первое полугодие 2007 г. в целом по Крыму они увеличились на 10-15% в зависимости от класса объекта. В некоторых комплексах по причине высокого спроса цены возросли на все 20% (летом цены на 1 кв.м жилья в новостройках у моря стартовали с $1 тыс., квартиры, построенные вдали от моря, можно было приобрести по $0,7-1,3 тыс. за 1 кв.м). “С начала 2007 г. стоимость жилья в строящихся домах в Крыму возросла в среднем на 15-20%, — говорит Дмитрий Плеханов, президент инвестиционно-строительной компании “Крым Реал Эстейт” (г.Днепропетровск). — Данное подорожание в первую очередь связано с ростом цен на энергоносители, трудовые ресурсы и стройматериалы. Например: цена 1 куб.м бетона в январе 2007 г. составляла 560 грн., а в августе уже 650 грн.”.
Кроме того, после падения цен на жилье в Москве крымскими объектами начали активно интересоваться российские граждане, что, естественно, повлекло за собой рост спроса в целом. Учитывая эти тенденции, по прогнозам экспертов, до конца года цены на недвижимость в Крыму могут вырасти в среднем на 10%. Но не более, поскольку рынок уже достаточно насыщен. В частности, ориентировочный объем введенного в эксплуатацию жилья на 2007 г. на ЮБК составляет 110 тыс.кв. м, на 2008 г. запланировано 140 тыс.кв.м (для сравнения: в 2005 г. в эксплуатацию было сдано около 23 тыс.кв.м). Правда, по словам застройщиков, не факт, что все объекты будут закончены вовремя.
Перспективно
Все без исключения опрошенные БИЗНЕСом участники рынка предпочли не конкретизировать ценовые прогнозы на новое жилье в Киеве на конец 2007 г. — начало 2008 г. “Перелом на рынке недвижимости может произойти после выборов, — заявили, например, в Союзе специалистов по недвижимости Украины (г.Киев; с 2007 г.; 100 членов — юридических лиц), — потом опять пойдет медленный рост”. Им вторит Виктор Власов, генеральный директор компании “Градострой” (г.Киев): “Я считаю, что где-то к февралю 2008 г. рынок может оживиться, и цены опять-таки проявят “склонность” к некоторому увеличению”.
В то же время, как справедливо замечают застройщики, в СМИ и на форумах не убывает слухов об обвале рынка. В качестве возможного варианта развития событий эксперты из народа ссылаются на ипотечный кризис в США, вызванный резким ростом невозвращенных кредитов на покупку жилья. Застройщики подобные аналогии напрочь отметают. “Украина, во всех отношениях, — это не США. Наши банки не могут выдать такое количество кредитов, чтобы это стало общегосударственной проблемой”, — уверен г-н Власов.
Об отсутствии предпосылок для кризиса на ипотечном рынке Украины говорит и Кирилл Шевченко, глава правления Государственного ипотечного учреждения (ГИУ). По его словам, в Украине рынок ипотеки только начинает развиваться, и его объемы столь незначительны, что не могут оказывать масштабного влияния на экономику всей страны (в частности, по состоянию на 01.04.07 г. объем ипотечного рынка в Украине составил примерно 32,9 млрд грн., или около 5% ВВП, тогда как в США — 73% ВВП. — Ред.). В свою очередь Ольга Маслова, маркетинг-аналитик группы компаний “УКОГРУП” (г.Киев), вообще считает, что к реалиям украинского рынка гораздо ближе тенденции, наблюдаемые в Польше, в частности в Варшаве.
Например, по ее словам, стагнация рынка будет продолжаться еще полтора-два года и будет характеризоваться сначала постепенным снижением темпов роста цен, а потом их дифференциацией. Когда цены на старое и неликвидное жилье будут существенно уменьшаться, на качественное же и современное — стабилизироваться. Александр Селезнев же прогнозирует, что после коррекции цены на недвижимость продолжат расти. Правда, не на 100% в год, а пропорционально реальной долларовой инфляции (15-18% годовых), а также экономическим и демографическим факторам. Исключение составит разве что элитная недвижимость. Например, только к концу 2007 г., по прогнозам девелоперской компании Aurora Development (г.Киев; с 2006 г.; 10 чел.), цены на элитное жилье вырастут минимум на 20%.
В ноль и ниже
Если в целом по Украине наблюдался небольшой рост цен на первичном рынке, то в некоторых городах был полный штиль. Например, по данным Херсонского центра недвижимости, в течение второго квартала 2007 г. роста цен на первичном рынке Херсона не произошло. Сейчас в новостройках в среднем по городу 1 кв.м жилья стоит $1,1 тыс. Практически такая же ситуация наблюдается в Сумах (и это при том, что в 2006 г. цены на недвижимость там выросли более чем на 50%! — Ред.). В частности, в конце июня 1 кв.м нового жилья в Сумах стоил в среднем $800.
Еще плачевнее для застройщиков складывается ситуация в Виннице. По данным ООО “Стиль Эстейт” (г.Винница), однокомнатные квартиры на первичном рынке в течение второго квартала 2007 г. подешевели в целом по городу на 4,8-10% (с $0,84-1 тыс. за 1 кв.м в апреле до $0,8-0,9 тыс. за 1 кв.м. в июне). И только в центре города наблюдался рост цен на 1,2-5% (с $0,84-1 тыс. до $0,85-1,05 тыс. за 1 кв.м). Двух- и трехкомнатные квартиры в новостройках в целом по городу подешевели на 10% (с $0,8-1 тыс. до $0,8-0,9 тыс. за 1 кв.м). Падение спроса, очевидно, заставило застройщиков сократить и предложение на рынке — во втором квартале этого года в Виннице было сдано в эксплуатацию 7 тыс.кв.м жилья, что на 41,7% (на 5 тыс.кв.м) меньше, чем за аналогичный период 2006 г.
