VIPендрёж неуместен
Интерес к квартиркам за $1,5-3,5 млн, продолжают убеждать себя риелторы, остается стабильным. На более дорогие апартаменты спроса нет
Столичные колебания
Сентябрь 2008 г. отмечен парадоксами в сегменте элитного жилья. С одной стороны, по данным ООО “Строительно-инвестиционная компания “Київ Житло-Інвест” (г.Киев; девелопмент, строительство; с 2001 г.; 30 чел.), в сентябре, по сравнению с августом, предложение жилья премиум-класса на первичном рынке увеличилось на 61 квартиру.
Причем за счет этого нового предложения, выставленного по более высокой цене, усредненная стоимость “квадрата” премиум-класса на первичке выросла на 3,6%. С другой стороны, снижение индекса стоимости “вторичного” жилья в столице в последнюю неделю сентября аналитики компании “Канзас” (г.Киев; консалтинг в сфере недвижимости; с 2002 г.; более 40 чел.) объяснили тем, что в общем объеме выставленных на продажу жилых квадратных метров “несколько уменьшилось предложение дорогих и качественных квартир”.
Согласно их предположению, владельцы элитного жилья сняли свои объекты с продажи до лучших времен, переместившись на рынок аренды. Любопытно, что по поводу произошедших изменений такого же мнения и другие эксперты. “На самом деле на вторичном рынке элитного жилья много переоцененных квартир. Последней каплей для покупателей “элитки” стало увеличение продавцами цен в мае-июне текущего года, связанное со снижением курса доллара.
К осени курс “встал на место”, а цены не изменились. Продавцы, которые предлагали рынку свой товар по завышенной цене все лето, надеялись, что в сентябре-октябре спрос возрастет, и их квартиры продадутся (ввиду существующего стереотипа, что осенью чаще покупают. — Ред.). Осознав, что рынок отказывается принимать цену продавца, они разочаровались и ушли на рынок аренды дожидаться своего часа”, — объяснил Вадим Минчук, специалист по недвижимости компании “Паркер&Оболенский” (г.Киев; брокеридж; с 2005 г.; около 60 чел.).
Метания продавцов прокомментировал и Александр Беляев, менеджер по производству рекламы рекламно-информационного агентства “Недвижимость 5000” (г.Киев; с 2004 г.; более 10 чел.). “Традиционно начало делового сезона знаменуется большим объемом предложения, массированной рекламой этих объектов. В этом году, видимо, поняв, что спрос не догоняет предложение, продавцы снизили активность”, — объяснил он.
В свою очередь, в АН “Благовест” (г.Киев; с 1993 г.; более 700 чел.) констатируют в сентябре, по сравнению с августом, увеличение на 1,3% количества сделок купли-продажи жилья в сегменте элитной недвижимости (всего за этот период количество сделок на рынке жилья возросло на 5,4%). “Средняя стоимость продажи 1 кв.м элитного жилья в сентябре равнялась $6900-9850”, — заявили БИЗНЕСу в “Благовесте”.
Другие аналитики утверждают, что если смотреть на цены в конкретных элитных многоэтажках, то с мая текущего года отдельные квартиры подешевели на 1-5%. Что же до рынка первичного, то покупатель на нем стал весьма переборчив — опасаясь попасть в “долгострой”, он отдает предпочтение квартирам с готовыми документами, т.е. “вторичке”.
Таким образом, констатируют эксперты, на рынке включился “естественный отбор” объектов, которые застройщики и продавцы позиционируют в элит-сегменте. И риелторы, которые до сих пор “играли” исключительно на стороне продавцов, сейчас все чаще отказываются браться за реализацию переоцененных объектов.
Настоящие киевские
Настоящее элитное жилье живет по своим собственным законам, уверены риелторы. “Предложение в этом сегменте не может увеличиваться ввиду ограниченности количества земельных участков, годных для размещения элитного жилья.
Поэтому, скажем, на один коттедж в поселке Конча-Заспа (элитный район загородной застройки в Киевской обл. — Ред.) найдется три покупателя. А действительно элитную квартиру (где цена соответствует качеству) захотят приобрести пять покупателей”, — считает Владислав Бондаренко, заместитель директора агентства недвижимости “Велфорт Риал Истейт” (г.Киев; с 2007 г.; 11 чел.).
По причине высокого спроса, по его словам, в Конче-Заспе, например, собираются намывать дополнительные участки, которые будут представлены рынку не ранее чем через два-три года. Кроме того, г-н Бондаренко уверен, что называть элитными можно квартиры в клубных домах (где не более двух квартир на этаже и 20 квартир в парадном; высота здания — до 10 этажей; имеется собственная инфраструктура). Клубных домов в столице не больше десятка (среди них дома на улицах Пирогова, Гоголевской).
Еще с десяток объектов, которые также можно отнести к элитному жилью, — это пентхаусы (на улицах Богдана Хмельницкого, Галины Тимофеевой, Крещатик, Кропивницкого, бульваре Леси Украинки). “Это не те объекты, которыми пестрят предложения застройщиков, когда к этому сегменту жилья относят последний этаж любой высотки. Настоящий же пентхаус — это дом в доме, причем расположенный именно там, где должно быть настоящее элитное жилье”, — уточняет г-н Бондаренко.
И, конечно, к элите относятся особняки и виллы. В Киеве и его окрестностях, по мнению эксперта, к таковым можно отнести объекты на Печерске, в уже упомянутой Конча-Заспе, а также в специально спроектированных ареалах вроде пригородных коттеджных городков “Маєток”, “Золоче”, “Золотые ворота” и городских элитных микрорайонах.
Общее предложение настоящего элитного жилья в столице и пригороде составляет, предположительно, более 500 индивидуальных домов (коттеджей, вилл и т.д.), не считая квартир в элитных объектах. Цена на загородные коттеджи в элитном сегменте стартует от $5 тыс. за 1 кв.м, на “квадраты” в элитных новостройках, клубных домах и пентхаусах — от $7-10 тыс. за 1 кв.м.
В частности, в марте этого года на продажу были выставлены четыре многоквартирных объекта (три из них специалисты относят к категории “премиум”, один — к классу “де-люкс”). Стоимость 1 кв.м в них колеблется в пределах $6,5-24 тыс. Предлагаемая площадь — 80-323 кв.м.
Региональные разносолы
Что же касается регионов, то, по словам Олега Никифорова, управляющего маркетинговой компании Research Development Company (г.Одесса; официальный консультант ООО “Прогресс-Строй”; с 2008 г.;
8 чел.), в Одессе в домах категории “де-люкс” (малоэтажных, малоквартирных домах повышенной комфортности в деловом центре, курортной зоне) стоимость 1 кв.м достигает $8-9 тыс. Цена же 1 кв.м в премиум-квартирах в престижных районах Южной Пальмиры — Центр, Большой Фонтан, Французский бульвар, Аркадия — составляет $2-5 тыс.
Так же, как и в столичном пригороде, ограничено количество земельных участков вблизи моря для строительства элитного жилья на ЮБК. Цена в $3-3,5 тыс. за 1 кв.м оправданна, если речь идет об апартаментах на 1-2 этажах, в комплексе с инфраструктурой, расположенных на берегу моря. Видовые качества (если апартаменты “возвышаются” над морем) могут “догнать” цену до $7-8 тыс. за “квадрат”.
Под инфраструктурой, которая, собственно, повышает ценность упомянутых апартаментов, подразумевается наличие тренажерного зала, сауны, spa-центра (сауны, бассейны), ресторанов, детских площадок и бассейнов, охраны, т.е. уровень 5-звездочной гостиницы. В среднем же, цены на элитную недвижимость ЮБК сопоставимы со столичной “элиткой”.
Коттеджи (площадью 420 кв.м) продаются вместе с землей (до 10 соток) по $2,5 тыс. за 1 кв.м, если строительство ведется вдали от моря (в горах). Возле моря продажная цена составляет в основном около $5 тыс. за “квадрат”. Дом в заповедной зоне может обойтись покупателю в $1,2 млн.
Примазавшиеся
Если верить заявлениям застройщиков, доля элитного жилья в общем объеме предложения на столичном первичном рынке колеблется в пределах 18-20%. Однако часть объектов, которые позиционируются в классах “элит” (“премиум” и “де-люкс”), на деле таковыми не являются и могут претендовать в лучшем случае на класс “бизнес+” (или, что вероятнее, на “бизнес-класс”).
Например, аналитики компании “Київ Житло-Інвест”, которые с начала 2008 г. занимаются расчетом общего объема предложения нового жилья на киевском рынке и цены 1 кв.м (см. “Столичный рынок…”), подчеркивают, что 62% предлагаемых рынку объектов премиум-класса расположены во второй зоне (районах, прилегающих к центру).
“Остальные объекты, позиционирующиеся на рынке как “элит”, расположены в третьей зоне. Согласно классификации Украинской строительной ассоциации, элитное жилье не может располагаться в этой зоне. Кроме того, некоторые объекты нельзя классифицировать как жилье премиум-сегмента не только по показателям месторасположения, но и этажности и плотности заселения”, — подчеркивает Владимир Германов, руководитель отдела маркетинга и PR ООО “Строительно-инвестиционная компания “Київ Житло-Інвест”.
Таким образом, из 24 столичных новостроек, где продаются “навороченные” квартиры, к премиум-сегменту можно отнести не более десяти. В остальных элитарна только цена квадратного метра. Именно этим обстоятельством эксперты объясняют то, что динамика цен на “элитку” в 2008 г. (см. “Столичный рынок…”) отражает общие тенденции на рынке недвижимости (рост в первом квартале, стабилизация во втором, некоторое снижение в третьем).
Предложение “элитного жилья” в городах-миллионниках (Одесса, Харьков, Днепропетровск, Донецк) страдает той же “болезнью”. Например, трудно поверить, что 33% жилья, строящегося в Одессе, действительно является (а не только позиционируется) элитным (см. также статью "Насильно сыт не будешь").
“Каждый второй строящийся объект на ЮБК позиционируется как элитный. При этом застройщики в большинстве своем старательно избегают более конкретных определений, как, например, de luxe или premium. Объектов, в полной мере соответствующих высшему классу, по-прежнему единицы”, — считают аналитики компании “Новое качество” (г.Москва; продажа объектов элитной и коммерческой недвижимости; с 1994 г.).
Это при том, что на конец 2007 г. на ЮБК в стадии проектирования и строительства находилось 72 объекта (из которых 63 можно отнести к многоквартирным комплексам, девять — к комплексам домовладений).
Например, по словам Марии Витковой, заместителя начальника департамента продаж группы компаний Genesis (г.Симферополь; девелопмент; с 1996 г.; 30 чел.), есть объекты, которые по цене выше $2 тыс. за “квадрат” не пойдут.
В частности, речь идет о типовых 11-этажных домах в Алуште, Ялте, Гурзуфе, застройщики которых относят свои произведения к разряду элитных. “Месторасположение есть очень удачное, но сами дома не дотягивают до элитных классов”, — замечает г-жа Виткова. И застройщику, чтобы реализовать такие апартаменты, нужно (несмотря на заявленный “элитный” класс) снизить цену. Для чего ему (или другому продавцу) придется признать — его объект не предназначен для “элитных” покупателей.
По оценкам специалистов компании “Новое качество”, прогнозируемый объем ввода в эксплуатацию элитного жилья (квартиры и апартаменты) на ЮБК в 2008 г. составит не менее 155 тыс.кв.м. Предполагаемый же рост цен в 2008 г. на жилье классов “премиум” и “де-люкс” — 25-30% в год.
Причем, по данным этих же специалистов, 55% сделок, совершаемых на рынке новостроек ЮБК, носят инвестиционный характер. А это значит, что при снижении темпов роста цен (или даже некоторого снижения самих цен) девелоперы могут неожиданно для себя столкнуться с массовым оттоком спекулянтов.
Прогноз
Несоответствие позиционирования объекта его реальным “качествам”, по прогнозам экспертов, приведет либо к корректировке (это такой эвфемизм; речь идет о снижении. — Ред.) цены, либо к бессрочному уходу владельцев псевдоэлитных “квадратов” с рынка реальных продаж.
Специалисты предсказывают, что отрицательная динамика будет сохраняться в течение ближайших шести — девяти месяцев, в результате чего цена “потеряет” не менее 15-20%. Зарождение этой тенденции можно наблюдать уже сегодня: коттеджные городки и жилые комплексы в Киеве, которые ранее позиционировались в премиум-сегменте, теперь предлагаются как бизнес-класс.
В результате девелоперы, которые в этом году только начали развивать проекты элитного жилья, станут более реалистично оценивать свои перспективы на момент ввода объектов в эксплуатацию. “Конечно, кризис ликвидности повлияет на спрос.
После его завершения покупатели могут не захотеть оплачивать “коробки”, где расходы, заложенные в себестоимость, не оправдывают выставленную цену продажи. За качественное же элитное жилье европейского уровня, на мой взгляд, люди будут готовы платить $4,5-6 тыс. за 1 кв.м. Мы будем плотно работать с выбранным сегментом покупателей, чтобы убедить их в том, что загородный дом за $1,5 млн стоит этих денег”, — поведал Роман Савченко, генеральный директор компании “Нью-Эйдж Групп” (г.Киев; девелопмент элитной недвижимости; с 2007 г.; около 20 чел.).
Кроме того, застройщики уже отмечают, что на стадии котлована продать удается не более 2% квартир. Чтобы быть успешным девелопером, после кризиса нужно будет иметь проекты 60-80%-ной готовности. “По законам экономики, после спада наступает рост.
Панические настроения на рынке сегодня вызваны тем, что у застройщиков не хватает средств (и нет источников, где их можно взять) реализовать заявленные жилые комплексы площдью 100-150 тыс.кв.м. Среди таких проектов нет элитного жилья, которое обычно очень компактно”, — продолжает г-н Савченко.
Безусловно, девелоперы понимают, что, несмотря на кризис на рынке строительства жилья в целом, покупатели элитных объетов есть всегда и с годами их количество только увеличивается. Точно так же, как и спрос на действительно элитные объекты. В частности, в 2007 г. Николай Азаров, тогда первый вице-премьер-министр, предполагал, что граждан, имеющих ежегодный доход более 1 млн грн., 40-50 тыс.чел. (официально — 7,4 тыс.чел. – Ред.)
По данным ГНАУ, доходы в размере более 10 млн грн. (более $2 млн) в 2007 г. задекларировали около 360 чел. Если следовать логике г-на Азарова, таковых в действительности 2-2,5 тыс.чел. А они-то и являются основной целевой аудиторией для большинства элитных проектов в Украине. “За статусные объекты покупатели готовы платить суммы, которые не поддаются никакому логическому обоснованию.
Поэтому продавец устанавливает цену интуитивно, исходя из того, сколько реальный покупатель готов заплатить за объект, учитывая его уникальность, месторасположение и т.п. Однако по-настоящему статусных домов в Киеве не так уж много, да и предложение в них ограничено”, — говорит Вадим Минчук. В большинстве других случаев ценообразование на объект проводится по общепринятому принципу — методу подбора аналогов, в том числе учитывая ценовую “историю” квартир в конкретном доме.
Коснется грядущая “встряска” рынка и риелторских услуг. “Из 20 тыс. киевских риелторов доступ к элитным объектам имеют специалисты двух-трех агентств. И перечень новых игроков в этом сегменте расширяться не будет. В ближайшее время именно они будут “переманивать” специалистов, в принципе, способных работать в этом сегменте рынка”, — говорит Владислав Бондаренко. Чтобы продавать объект за
$3 млн, его нужно знать так, что продавец может даже не присутствовать на просмотрах, заявляет эксперт.
Кстати
По данным исследования международной консалтинговой компании Knight Frank (Лондон; консалтинг в сфере недвижимости; 165 офисов в 36 странах; с 1896 г.; более 5,3 тыс.чел.), во II квартале 2008 г. стоимость элитной жилой недвижимости в Монако выросла в среднем на 30% и достигла $83,6 тыс. за 1 кв.м.
В столице Великобритании аналогичный показатель на фоне беспрецедентного падения рынка жилья увеличился только на 1,8% и составил около $67,7 тыс. за 1 кв.м. Год назад аналогичное исследование Knight Frank показало, что стоимость квадратного метра жилья в центре Лондона превышала $64 тыс. (больше, чем в любом другом городе мира).
Монако занимало второе место (около $47 тыс. за “квадрат”). А в сентябре Россию облетела новость: в Москве за EUR67 млн были проданы апартаменты площадью 1,3 тыс.кв.м (около $77 тыс. за 1 кв.м). Три месяца назад за EUR40 млн в том же жилом комплексе была продана другая квартира. Появление очень дорогих квартир аналитики связывают с событиями, происходящими на фондовом рынке, и проблемами с ликвидностью у некоторых компаний и физических лиц.
К слову, украинские риелторы говорят, что не так давно на столичном рынке появилось предложение о продаже элитной квартиры за $30 млн. Но через неделю это предложение убрали, дабы не смущать других продавцов и не стимулировать их повышать цены своих и без того “золотых” метров.
