Притяжение земли
Что произошло
На прошлой неделе Кабинет министров Украины принял постановление №1360 “Об утверждении Порядка продажи в 2006 г. земельных участков государственной собственности, на которых расположены объекты, подлежащие приватизации”.
Напомним: идея реализовывать государственные доли предприятий “в пакете” с землей принадлежит еще правительству Юлии Тимошенко, которое использовало это приватизационное ноу-хау при подготовке Госбюджета на текущий год
(см. БИЗНЕС №21 от 22.05.06 г., стр.92, 93).
Доходы от таких продаж по результатам текущего финансового года должны составить 898,1 млн грн., т.е. почти половину из 2,1 млрд грн. запланированных приватизационных поступлений.
Однако за девять месяцев в бюджет не поступило ни копейки, поскольку не был разработан механизм продажи земли. Соответствующий проект правительственного постановления — плод совместных усилий ФГИУ, Госкомзема и Минфина — был одобрен правительством в мае 2006 г. А приняли его только спустя четыре месяца.
Невзирая на то что утвержденный постановлением №1360 Порядок реализации земли вместе с приватизируемыми предприятиями разрабатывался достаточно долго, эксперты его оценивают довольно критично. Документ называют “сырым”.
“Предложенная инициатива власти носит фискальный характер, при этом лишена нормальной экономической идеологии”, — считает Александр Рябченко, директор Международного института приватизации, управления собственностью и инвестиций.
“Минфин, движимый стремлением покрыть дефицит бюджета и получить большую сумму денег, внес в Порядок пункты, игнорирующие не только нормы приватизационного законодательства, но иногда и здравый смысл”, — комментирует вопрос Юрий Тараторин, гендиректор ГАК “Национальная сеть аукционных центров”.
По мнению г-на Тараторина, “произвести приватизацию предприятий вместе с землей будет очень сложно, потому что для подготовки соответствующего правового поля под механизм продажи объектов вместе с землей потребуется расчищать много законодательных “завалов”.
Недовольны утвержденным Порядком и в Госкомземе. Земельное ведомство, в частности, не устраивает, что ФГИУ будет выступать заказчиком оценки земли и землеустроительных работ. На эти цели Фонду предполагалось выделить от продажи объектов с землей в этом году около 50 млн грн.
“Внесенные Законом о Госбюджете-2006 изменения в Земельный кодекс, которые определяют продавцом государственной земли ФГИУ, — непрофессиональны. Они не отрегулировали отношения между субъектами при продаже объектов приватизации вместе с землей, а только поломали земельное законодательство. Мы же предлагали делать по-другому, в частности, подготовку земельных участков под продажу оставить за Госкомземом, включая выделение их в натуре и изготовление всей технической документации и т.п. Но нас проигнорировали, потому что хотят побыстрее начать приватизацию”, — рассказал БИЗНЕСу начальник Управления рынка и оценки земель, размежевания земель государственной и коммунальной собственности Госкомзема Станислав Горбатович.
Достаточно много нареканий при обсуждении проекта рассматриваемого Порядка у юристов вызвало положение, согласно которому на аукцион могли выставляться и земельный участок, и пакет акций расположенного на нем предприятия, принадлежащий государству.
Собственно, такую цель преследовал ФГИУ, задумавший таким образом избавиться от множества мелких пакетов акций, которые собственники контрольного пакета покупать не спешили — за ненадобностью.
Однако, согласно п.3 утвержденного Кабмином Порядка, вместе с принадлежащими государству земельными участками продаваться будут объекты государственной собственности, которые на этих участках расположены и не запрещены к приватизации.
В то же время глава ФГИУ Валентина Семенюк утверждает, что Порядок не имеет законодательных противоречий и уже может работать. Но эксперты в этом сомневаются.
“Реализация этой идеи требует решения миллиона проблем — начиная от нахождения взаимопонимания с местными властями и заканчивая выделением земли в натуре, изготовлением технической документации на участок”, — утверждает Александр Рябченко. Ведь некоторым предприятиям земля выделялась еще в 1940-е годы, и после того ее никто не переоформлял. Большинство госпредприятий не имеют госактов на свою территорию.
Дерибану быть
Чтобы протестировать Порядок, ФГИУ планирует провести несколько экспериментальных торгов. По мнению экспертов, этого нельзя делать на киевских предприятиях.
“Начинать продажи надо в регионах. Без особых проблем могут быть проданы предприятия со 100%-ной или близкой к тому долей госсобственности, имеющие узаконенные землеотводы и техдокументацию на участки”, — считает г-н Рябченко.
Однако у правительства другие планы. Источник в Кабмине сообщил БИЗНЕСу, что в качестве одной из первых “жертв эксперимента” намечен Киевский мотоциклетный завод (КМЗ), который занимает почти 28 га земли.
Напомним, что весной в перечне экспериментальных объектов на продажу с землей помимо КМЗ фигурировали киевский телевизионный завод “Славутич” и НАСК “Оранта”. И хотя в ФГИУ отрицают вероятность продажи КМЗ, на самом предприятии подобный вариант развития событий допускают, хотя и считают незаконным.
“С юридической точки зрения, до окончательного размежевания государственных и коммунальных земель это невозможно, — говорит Игорь Куташев, председатель правления КМЗ. — Потому что территория нашего предприятия находится в управлении киевских властей, мы платим за нее арендную плату… Как же можно продать землю, которая арендуется?”
Как стало известно БИЗНЕСу, сейчас ФГИУ продолжает переговоры с руководством предприятия, а на начало октября готовит выезд на завод специальной парламентской комиссии. Такая активная работа подтверждает предположение, что торги, возможно, будут проведены до конца текущего года.
По утверждению оценщиков, от аукционной продажи вместе с землей, например, КМЗ можно получить, как минимум, $2 млрд. При этом в желающих выложить за это предприятие кругленькую сумму недостатка не будет, уверяетдепутат Киевсовета Владимир Бондаренко. Разумеется, основная ценность этого лота — именно дорогая столичная земля.
По словам г-на Бондаренко, “появившаяся в последние годы в районе КМЗ инфраструктура — метро, престижные вузы — сильно изменила рыночную стоимость тамошней земли. На сегодняшний день это очень привлекательный участок с точки зрения коммерческого строительства. Перенос завода за пределы города обойдется в копейки по сравнению с тем, что там можно будет заработать. На 1 га земли при условии наличия инфраструктуры и 16-этажной застройки можно возвести приблизительно 500 квартир, на 30 га, следовательно, — 15 тыс. В этом районе квартира в среднем будет стоить от $100 тыс. Таким образом, доход только от строительства жилья обещает составить $1,5 млрд. А если к этому приплюсовать доход от объектов инфраструктуры: встроенных, пристроенных помещений под кафе, магазины, рестораны и пр., то в целом можно рассчитывать на $2,5-3 млрд. Причем 60% этой суммы составляет чистая прибыль”.
Согласно составленному ФГИУ списку объектов приватизации на 2007 г., помимо КМЗ претендентами на продажу вместе с землей являются еще несколько крупнейших киевских предприятий (см. “Киевские предприятия...” ).
В перспективе может встать вопрос о реализации в “пакете” с занимаемыми территориями столичных заводов “Арсенал”, “Большевик”, особенно привлекательных своими “угодьями”. Тогда ФГИУ превратится в главного игорка на киевском земельном рынке.
Валентина Семенюк не скрывает, что многие инвесторы, скорее всего, действительно будут переносить выкупленные предприятия за черту города, а на земле строить другие объекты.
По мнению экспертов, в Порядке есть несколько подводных камней, которые могут быть опасны для промышленности. В частности, есть опасение, что продажа госдолей предприятий вместе с землей может быть использована в целях реприватизации.
Такое возможно при продаже уже частично приватизированных предприятий. То есть покупателям госдоли акций могут продать, к примеру, землю всего имущественного комплекса, без ее распределения между остальными собственниками акций.
“Понятно, что купивший даже 1% госакций со всей землей и будет реальным хозяином предприятия, — уверяет Александр Рябченко. — Потому что он может выставить такие требования другим по арендным ставкам или рекреационным мероприятиям, которые будут не под силу даже вполне успешным хозяевам. Если бы такой механизм существовал три года назад, реприватизацию “Криворожстали” можно было бы не проводить. Достаточно было бы продать ее госчасти вместе с землей.”
Киевские предприятия, которые могут быть приватизированы ФГИу вместе с землей в 2007 г.
- ОАО “Киевский завод реле и автоматики”
- ОАО “Киевский мотоциклетный завод”
- ОАО “Киевское специальное проектно-конструкторское бюро “Менас”
- ГОАО “Укркнига”
- ОАО “Киевский проектный и научно-исследовательский институт “Радиопроект”
- ОАО “Завод “Ленінська кузня”
- ОАО “Киевское областное дилерское предприятие “Агросервис”
- ОАО “Укрхудожпром”
- Киевский электротехнический завод “Транссигнал”
- Киевский электровагоноремонтный завод
- Гостиничный комплекс “Дніпро”
- Гостиница “Спорт”
- Специальное производство киевского завода “Генератор”
- Украинский НИИ полиграфической промышленности им.Т.Шевченко
О позиции столичной власти
