Северный Кипр – инвестиционный и валютный рай для бизнесменов
В 1974г на Кипре произошел военный конфликт. Вследствие этого противостояния между греками-киприотами и турками-киприотами остров был разделен на две части, южную часть острова Республику Кипр, и северную часть – Турецкую республику Северного Кипра (ТРСК). На сегодняшний день Северный Кипр на официальном уровне признаётся только Турцией. Но это не мешает ТРСК иметь свое представительство, например, в Великобритании.
В виду конфликта, Северный Кипр, а это без малого треть острова, многие годы оставался terra incognita для иностранцев. Но с течением времени непризнанность этой спорной территории утратила свой геополитический статус, и уже давно не является помехой ни для туристов, ни для инвесторов. Более того, многие иностранных бизнесмены уже сегодня инвестируют в Северный Кипр, строя курортне поселки и комплексы, а также, в последнее время можно видеть серьезные инвестиции в отельный сегмент рынка.
Максим Коваленко, директор агентства по иммиграции и зарубежной недвижимости «VIPRESIDENT» в интервью business.ua рассказал о бизнес-возможностях этой части Кипра. И о том, что окно этих возможностей может закрыться в самое ближайшее время. В этом году лидеры греческой и турецкой частей Кипра заявили о своих намерениях объединить страну. Пока этого не случилось, Северный Кипр остается самодостаточной и лояльной бизнес-территорией, с мощным туристическим потенциалом, правовой и социальной стабильностью.
-- Какие впечатления о Северном Кипре Вы вынесли из своих поездок по этой части острова?
-- Учитывая то, что мы продаем недвижимость и в Республике Кипр, и в Турецкой Республике Северного Кипра, я могу с уверенностью сказать, что эти два независимых государства имеют очень много схожего. Есть, конечно, и различия. К сожалению, та информация, что есть в свободном доступе, не всегда написана компетентными людьми, или же эти люди не сильно углублялись в проблематику.
Я постараюсь сегодня рассказать об инвестиционных возможностях Кипра в целом, так и о каждой из его частей в отдельности. Ну, а ваши читатели пусть делают уже свои выводы.
Поработав с недвижимостью Северного Кипра, первое, что бросается в глаза, это отсутствие коррупции в органах государственной власти, и уличной преступности. Могу точно сказать что ТРСК - абсолютно правовая страна с безопасным социумом. Можно оставить машину на ночь с открытыми стеклами или откинутой крышей, в кабриолете, и никому в голову не придет в нее залезть, что-то взять. В домах нет бронедверей и решеток на окнах. Как правило, входная дверь большинства шикарных вилл закрываются на один маленький замочек, чуть больший, чем те, что используются у нас в почтовых ящиках. За кражу мобильного телефона здесь можно получить тюремный срок до 3-х месяцев и последующую депортацию, для иностранца.
Лонг Бич район Фамагусты
На Южном Кипре так же довольно безопасно. Но все же нелегальные, ну или полулегальные граждане из бедных стран восточной Европы, иногда не позволяют вам чувствовать себя на улицах городов столь же безопасно, как было здесь ранее. Уже никто не оставляет не закрытыми автомобили, да и на окнах все чаще стали появляться металлические решетки. Это факт.
Киприоты очень толерантный и доброжелательный народ. Греки-киприоты - христиане, преимущественно общаются на греческом языке, турки-киприоты - мусульмане, говорящие на диалекте турецкого языка. Других различий между ними нет. Один народ, но язык и религия разные. При этом греки-киприоты – религиозны и свято чтят все религиозные праздники, турки-киприоты абсолютно спокойно относятся к религии и ходят в мечеть пару раз в год, по большим праздникам.
На сегодняшний день общее население Северного Кипра составляет около 350 тыс. человек, из которых примерно 150 тыс. иностранцы, в основном англичане (Кипр это их бывшая колония) и скандинавы. Турецкая «некипрская» община насчитает всего около 10-15 тыс. человек. Континентальные турки так и не смогли прижиться на Кипре. Нельзя сказать, что они здесь изгои, но турки-киприоты их откровенно недолюбливают.
По большому счету Южный и Северный Кипр мало чем отличаются. Повторюсь, это один народ, одна кухня, один менталитет, климат, море и горы также очень похожи на разных побережьях. Однако Южный Кипр богаче и это чувствуется - по - дорогам, машинам, домам, общему благосостоянию. Север скромнее, бюджетнее, но зато он чище и спокойнее, я бы сказал, более уютный и комфортный для жизни. Продукты сельского хозяйства здесь исключительно экологичны, уровень цен сравнительно невысокий. В ресторане, например, можно хорошо покушать за 15 долларов на человека - на Юге, как минимум, в два раза дороже.
Попасть на остров можно без каких либо сложностей. На обеих частях острова очень простые миграционные правила. В Украине за 3 дня открывается так называемая общая про-виза, которая позволяет пребывать как на Южном, так и на Северном Кипре 90 дней, без права на работу.
--Что представляет собой туристическая сфера Северного Кипра, насколько она развита?
--Туристический потенциал Северного Кипра в разы выше, чем Южного. Здесь существует два центра туристической локации – города Фамагуста и Кирения. Если Фамагуста - это шикарные песчаные пляжи, пологий берег, ландшафты очень похожи на побережье вблизи Феодоссии, то Кирения - это примерно как ЮБК - небольшие каменистые и галечные пляжи, живописные горы и бухты. Об историческом и культурном наследии даже говорить не приходится – оно чрезвычайно богато памятниками истории и архитектуры!
Отель Kaya Artemis Resort & Casino, в Бафре
Море - нереальной чистоты, что в Ларнаке или Полисе, что в Фамагусте или Кирении! Во-первых, остров омывается морскими течениями, во-вторых, совсем нет промышленности. Туризм, сельское хозяйство без использования химикатов, сфера услуг, мелкое производство строительных материалов и продуктов питания – вот, пожалуй, и все что производится на Кипре.
Возвращаясь к вопросу туризма могу сказать, что на Северном Кипре существует не малая сеть отелей уровня 5 звезд. Поскольку территория не признанная, местным отелям звездность никто не присуждает. Но большинство отельеров сами поднимают планку качества строительства и обслуживания и выдерживают 95-100% всех необходимых «звездных» требований. По моему мнению и мнению многих наших покупателе, такие отели как Merrit Royal, Kaya Artemis, Cratos Premium, Acapulco Beach Club & Resort, Salamis Bay ELEXUS и многие другие могли бы дать форы многим отелям не только Турции или Египта, но и на равных потягаться с лучшими отелями Европы.
На Юге с отелями тоже все в порядке. Есть разные и на любой кошелек. Бесспорно, здесь лучше развита инфраструктура, больше мест, куда можно пойти и отдохнуть - это правда. Основная проблема Кипра - это практически полное отсутствие песчаных пляжей. А туристов предостаточно.
На севере же ситуация иная - отличных песчаных пляжей в избытке и подчас они практически пустые. Но ситуация стремительно меняется. Например в районе Фамагусты, на первой линии у моря, сегодня строится пять новых 5-звездочных отелей на 1500-3000 мест, со всей инфраструктурой и огромными территориями. Основными инвесторами выступают либо турки, либо израильтяне. Да, крупные строительные компании из Израиля давно здесь работают. Земля тут стоит существенно дешевле, чем у них на родине или на Южном Кипре.
Мимо такой лакомой территории бизнесмены с «земли обетованной» просто так пройти не могли. Но в большинстве своем израильтяне скупают земли вдоль побережья, и лишь кое-где строят туристические комплексы или отели. Выжидают. Земля с каждым днем здесь дорожает, за год–два цена может вырасти в два с лишним раза. Могу сказать, что 6 лет назад земля, на которой построен один большой комплекс площадью 50-100 фунтов за 1 Дуйном (местная единица измерения земли, 1330 м 2 – Ред.) у моря. Сегодня такой участок может стоить 400-500 тысяч английских фунтов. Считайте, сами, какой рост.
На северной части острова есть два порта. В Фамагусте он считается грузовой, но грузопоток там минимальный в виду санкций, а из Киренийского порта ходят пассажирские паромы в Турцию.
Яхт клуб Порт Карпас
На Южной части ситуация конечно иная. Есть большой порт и в Лимассоле, и в Пафосе. Есть планы строить большой порт в районе Ларнаки.
Да, еще два важных отличия отелей. Первое, «северные» отели 5*, все имеют казино. В Турции, Южном Кипре, в соседнем Израиле казино запрещены, поэтому сюда едут играть со всей округи. Второе, это наличие огромных парковых территорий, где можно уединиться отдыхающим. В основном в таких отелях отдыхают богатые турки и турки-киприоты. Здесь чище, дешевле и уютнее, чем в заполненном туристами Южном Кипре.
Курортный комплекс на Лонг Бич
Туристов из стран СНГ на ТРСК не много. Все объясняется просто - из России, Украины или Минска нет чартеров. Местный аэропорт Эрджан принимает рейсы только из Турции, для остальных стран здесь закрытое небо. Да и «черный PR» отпугивает многих. Люди думают, что здесь повсюду ходят солдаты, что здесь могут запросто без всяких причин арестовать и бросить за решетку. Конечно же, ничего такого здесь нет и все эти страшилки распространяются «диванными» экспертами (люди нигде не были, но могут описать любую часть света!).
Обычно туристы прилетают в Южный Кипр и добираются на северную часть на такси или на арендованном здесь же автомобиле, что очень удобно. От Ларнаки до Фамагусты 90 км, в Кирению – 110 км., это примерно час–полтора времени. Правда, надо учитывать, что таксисты-греки запросят вдвое большую сумму за поездку, нежели турки-киприоты.
Пересечение границы между Севером и Югом иностранным путешественником никаких последствий для его миграционной истории не несет. Никаких штампов на линии разграничении в паспорт не ставится и глобальных досмотров не проводится.
-- Насколько милитаризирована северная часть острова?
Присутствие турецких войск - это одна из главных страшилок, которые используют недоброжелатели, как правило, никогда не посещавшие Северный Кипр.
Здесь действительно есть турецкий военный контингент и несколько военных баз, это правда. Но их мало, и они почти пустые, незаметные. Гораздо чаще можно встретить офицеров войск ООН из миротворческого контингента. Вот и вся кипрская «военщина».
Собственной, армии ни у Республики Кипр, ни у ТРСК фактически нет. Мне один мой друг, грек-киприот рассказывал, что он за время службы в армии, а это 18 месяцев, видел свой автомат 2 раза! Короче говоря, армии фактически нет и никто об этом сильно не печалиться. Киприоты не воинственный народ и если бы не внешние вмешательства, то они уже давно бы договорились, а точнее 40 лет назад не стали бы стрелять друг в друга.
-- Как устроена финансовая система Северного Кипра?
-- Официальная валюта – турецкая лира. Но здесь можно расплатиться любой валютой, причем везде - в государственных учреждениях, такси, на рынке, в торговых центрах. Ваши доллары, евро или британские фунты просто посчитают по курсу их центрального банка.
Как ни парадоксально, банковская система в целом достаточно развита. Функционируют ведущие турецкие банки, есть несколько английских банковских учреждений. Здесь они являются дочерними предприятиями и действуют по местному законодательству, и что особенно «приятно» оно закрыто от глобальных контролирующих структур. Имея счет на Северном Кипре, вы можете осуществлять платежи по всему миру, точно так же, как из любого банка в любой стране мира. Но справедливости ради надо заметить, что финансовые системы Северного и Южного Кипра между собой никак не стыкуются. Вы не можете перевести свои деньги из банков одной части острова на другую без использование транзитного счета в банке за пределами Кипра.
-- Тогда какие инвестиционные проекты можно реализовать в Северном Кипре в этих условиях?
Государственная непризнанность Северного Кипра только отчасти является ее минусом, плюсов в ней больше. Например, мировые экономические потрясения, а также политические проблемы Турции, и недавние в банковской системе Южного Кипра, «северян» практически не затронули. Естественный рост рынка недвижимости здесь составляет стабильно около 7-10% в год и это в то время, когда весь мир «штормит». К примеру, если сравнивать аналогичные апартаменты на Южным Кипром и на Северном, то разница может достигать 100% и более.
Поэтому основной бизнес здесь, наряду с отелями и туризмом – это строительство и продажа недвижимости – как в частное пользование, так и с целью сдачи ее в аренду.
К примеру, если на Северном Кипре при бюджете EUR300 тыс. можно купить отличную виллу на первой линии, с бассейном, 3-4 спальнями, общей площадью около 250 кв.м, то на Южном цены на аналогичную недвижимость могут быть от EUR 800 тыс до EUR1,5 млн. В том же Лимассоле шикарный особняк на первой линии может стоить EUR10-15 млн. На Севере – такой же около EUR2-3 млн.
Демократичный сегмент квартир или домов с традиционными двумя спальнями на ТРСК стоит EUR70 -150 тыс.
При этом стоимость обслуживания и уровень налогообложения очень невысокие. Как на юге и на севере налог на недвижимость, в абсолютных величинах, не сильно отличается.
Но на севере это 30 центов с 1 кв.м., а на юге рассчитывается хитро, в зависимости от базовой стоимости, которая определяется исходя из цен 1980 года. Но в 2016 г. действует скидка 75%, а, начиная с 2017 года, этот налог вообще отменяют. Пока же, к примеру, за виллу 250-300 м2, годовой налог может составлять EUR200-250 в год.
Виллы на побережье Фамагусты
Помимо налога на недвижимость существуют и коммунальные платежи - за уборку, освещение территории, полив газонов, чистку бассейна и т.д. В среднем это EUR300 -700 в год., в зависимости от комплекса, как на Юге, так и на Севере.
Есть еще один козырь у «северян». Здесь никто не спрашивает источник происхождения денег, ни наличных, ни безналичных. И форма оплаты возможна любая.
Вопреки распространенному мнению, что русские здесь скупили все и вся, могу с уверенностью сказать, что основные иностранные покупатели и инвесторы на Северном Кипре - это англичане и скандинавы, они обеспечивают 60-70% сделок на рынке. На Юге ситуация в этом отношении примерно такая же. Доля иностранного покупателя в структуре рынка доходит до 80%.
-- Кредитуют ли местные кипрские банки иностранцев?
-- Можно сказать, что местные банки, как на юге, так и на севере, практические не кредитуют. Исключения составляют лишь некоторые крупные инвестиционные проекты.
На Юге, если идет речь о покупке до EUR100 тыс., никто с банковскими кредитами связываться не будет. Иногда можно договориться с застройщиком, и он предоставит вам кредитную линию, но это в том случае, если покупка достаточно дорогая – от EUR300-500 тыс.
На Северной части иностранцам в банке вообще кредитов не дают. Но при этом иностранцев охотно кредитуют сами застройщики, предлагая различные виды беспроцентной рассрочки или кредиты до 10 лет под 6,5-10% годовых. При этом сумма покупки значения не имеет, покупаете вы студию за тридцать тысяч или виллу за триста. И при этом никаких справок и поручителей.
-- Какие возможности для украинского бизнеса есть на Кипре?
-- Здесь я больше остановлюсь на Северной части. Причина простая. На Юге все очень закономерно - и процентные ставки по кредитам, и прибыльность от инвестиций. Как правило, кредит стоит 5-6% годовых, доходность от инвестиций – около 10%. При этом если говорить об инвестициях на Юге, то объем инвестиций должен быть более-менее значимый – хотя бы 500 тысяч евро.
А вот на Севере все немного интереснее. Основными нашими клиентами – инвесторами - выступают граждане или компании желающие приобрести от одной до 10 объектов жилой недвижимости с целью последующей сдачи в аренду или перепродажи после завершения строительства. Таким образом, за 1,5-2 года можно заработать до 50%.
Есть у нас так же предложения для более крупных инвесторов. Это строительство отеля и казино.
Как правило, мы предлагаем потенциальному инвестору уже готовый пакет документов на землю, разрешение на строительство, договора с подрядными организациями, лицензию на казино, и местную управляющую компанию, которая будет заниматься непосредственным управлением отелем.
Ночная дорога вдоль пляжа Лонг Бич
При этом человек может выступить соинвестором в существующем проекте. У нас есть предложения крупных игроков этого рынка, чьи проекты финансируются пулом инвесторов. Мы очень тщательно подходим к вопросу подбора бизнес партнеров. Если понимаем, что собственник проекта ведет себя не лучшим образом, или его репутация не очень хорошая, то снимаем такое предложение с сайта.
- А что для частных инвесторов?
-- Для частных покупателей недвижимости мы предлагаем всестороннюю помощь в покупке. Это и подбор объекта, в зависимости от требований и предпочтений, юридическое сопровождение сделки с полной проверкой объекта на законность строительства через земельный комитет Северного Кипра, а если требуется, то и через земельный комитет Республики Кипр. Часто оказываем помощь в покупке мебели, техники, дизайне помещения, а также в выборе страховых компаний, школ и университетов для детей.
- Какова ситуация с налогообложением на Кипре и на ТРСК? Вообще Кипр можно считать оффшором или нет? Ведь с 2004 г., после вступления в ЕС, налоговое законодательство Кипра было сильно изменено?
-- Если сравнивать возможность получения дохода от сдачи в аренду купленной квартиры, то на Северном Кипре, однозначно, условия будут гораздо привлекательнее. Доход от аренды здесь может составлять до 25% в год, есть у нас и такие предложения. Но, как правило, гарантированный доход от аренды колеблется в пределах 5-10%. Это, что называется чистый доход после уплаты всех налогов, которые платит управляющая компания.
В виду своеобразной закрытости страны от внешнего мира, информация о вашей недвижимости, равно как наличие и движение средств на вашем счете в местом банке, никому не сообщается.
Доходность недвижимости на Юге – это около 2-3% в год. Считайте сами и делайте выводы.
Сейчас очень удачный момент, чтобы вкладывать в недвижимость Северного Кипра и тому есть ряд причин. Естественный рост стоимости недвижимости, возможность получения гарантированного дохода от аренды, простая и понятная форма натурализации, местный климат, толерантное отношение местного населения, низкий уровень преступности, минимальное налогообложение, короткий перелет без пересадок и т.д. Ну, если добавить сюда тот факт, что здесь вообще нет промышленности и море настолько чистое, что, заходя в воду ночью достаточно света звезд, что бы отчетливо видеть пальцы своих ног. И это не фигура речи, а так оно и есть. Лично меня в свое время это сильно поразило. Добавьте сюда чистейшие пляжи и поймете, что альтернативы Кипру найти очень не просто.
Возвращаясь к налогообложению, скажу что фактически Кипр не является оффшором, в классическом понимании. Но на практике, существуют ряд преференций для налоговых резидентов, и это позволяет платить минимальные налоги, не сравнимые с теми, что платятся в Германии или Франции.
Например, в Республике Кипр по налогу на прирост капитала, налог на депозиты и налогу на арендные доходы теперь можно вообще ничего не платить при условии, что в течении последних 20 лет вы, на протяжении 17 лет непрерывно не являлись налоговым резидентом Кипра.
Что касается Северного Кипра, то здесь налоговое бремя так же невелико. К примеру, налог на прирост капитала составит всего 2,8%.
На Юге есть программы получения инвестиционного МПЖ при покупке недвижимости на EUR300 тыс. В этом случае покупатель и все члены его семьи могут получить постоянную резиденцию. Если сумма инвестиций будет не менее EUR2 млн. (500 тысяч евро - жилье для собственных нужд и 1,5 миллиона евро, сроком на 3 года в иные объекты), то инвестор и члены его семьи в течении всего 3-х месяцев получают паспорт РЕСПУБЛИКИ КИПР, а это паспорт ЕС со всеми его привилегиями. Вот так.
Есть много интересных условий, но и особенности тоже есть.
-- На сколько сложно вести бизнес на Кипре?
-- Ведение бизнеса иностранцем на Южном Кипре не сильно отличается от условий, выдвигаемых к нему в любой стране ЕС. Конечно же, существуют отличия и особенности, но они не столь значимые.
Для того, чтобы осуществлять какую-либо деятельность на Северном Кипре, надо регистрировать там предприятие по местному законодательству. Учредителями могут выступать как юридические лица, так и физические, но 51% доля предприятия должна принадлежать киприоту. Поэтому на этапе регистрации компании находят местного гражданина (как правило, юриста), регистрируют учредительный договор компании и потом выводят его из состава учредителей. Схема вполне законная. В статусе компании ничего не меняется.
Есть ограничению по виду деятельности. Например, заниматься строительным бизнесом компания в таком случае не сможет, но управлять отелем – вполне.
Замечу, что стоимость строительства отеля вместе с землей существенно ниже, чем такой же на юге или в Европе. Срок окупаемости таких проектов, по нашим подсчетам, 6-10 лет. И это при имеющемся уровне наполняемости отелей в среднем 48% в год.
-- А какие перспективы Кипра в плане объединения, по вашим оценкам?
-- Европа давит на Турцию, чтобы они с Кипром наконец-то урегулировали вопрос объединения. И если на политической уровне все «устаканится», то, предполагаю, что на Северном Кипре уже не будет таких конкурентоспособных цен на недвижимость.
К тому же, в море от Ларнаки - Лимассола нашли шельф с большими запасами газа. Разработки месторождения точно потребуют территориального объединения, что так же приближает день, когда Кипр снова станет единым.
Но, скорее всего, полномасштабное объединение не произойдет. По моим ощущениям этого не хотят ни южане, ни северяне. Юг не сильно жаждет объединения, потому как в целом очень ревностно относится к северной части. Северяне также не сильно рвутся к объединению, понимая, что кроме относительного финансового благополучия они получат и ворох социальных проблем, который есть сейчас на Юге. Например легальные и нелегальные переселенцы из бедных стран Европы и Юго-Восточной Азии.
-- Какой бы самый важный совет или предостережение Вы дали человеку, желающему купить недвижимость на Северном Кипре?
-- Если человек готов приобрести недвижимость на Северном Кипре, и он определился со своим бюджетом, то, прежде всего, необходимо определить, какова цель его покупки - собственный отдых, сдача в аренду, переезд его семьи на ПМЖ, или же переезд его родителей на ПМЖ и т.д. Мы стараемся понять какого типа недвижимость больше нравится нашему покупателю. Это может быть дом, таунхаус, бунгало или квартира. Ну, и последнее, это понимание, насколько критично для покупателя расстояние до моря. Конечно же, в процессе просмотров (а и на Юге и на Севере, под любой запрос мы можем подобрать 10-20 предложений), критерии, требования, а иногда и бюджет могут поменяться.
Но обычно основополагающие требования и критерии остаются неизменными.
Кроме всего сказанного важно, чтобы недвижимость была качественно построена, имела всю разрешительную и проектную документацию. Мы всегда перед началом продаж того или иного проекта собираем всю информацию о законности строительства, наличия разрешений, наличии титула на землю (это своего рода свидетельство на право собственности на землю) и т.д. Иногда такие проверки могут занимать до 7 дней. Но лучше потратить на это определенное время и затем, что называется, спать спокойно.
