Оценка ситуации на рынке нежилой недвижимости Киева: цены и арендные ставки
В абсолютном большинстве обзоров рынка недвижимости, которые приводятся в СМИ, речь идет либо о ценах на квартиры, либо о ценах и арендных ставках на помещения в самых дорогих офисных центрах класса А и В (о классификации офисов можно прочитать здесь). Мало того, большинство аналитики по квартирам сводится к тому, что согласно статистике той или иной риэлторской компании, «цены на квартиры в Шевченковском районе Киева за последнюю неделю упали на 0,5%». Наверное, не стоит говорить, что ценность такой информации близка к ценности определения средней температуры по больнице и стремится к нулю.
В этой же статье рассматривается тема, которая, очевидно, незаслуженно обделена вниманием – цены и арендные ставки на офисные помещения, в которых расположено 90% малого бизнеса. Речь идет о кабинетах в бывших советских НИИ, о подвалах в жилых домах, о небольших помещениях с отдельным входом в старых домах, которые используются под маленькие магазинчики или сферу услуг. Такие помещения, как и малый бизнес в целом, играет, или, по крайней мере, должен играть очень важную роль в экономике страны. Этот рынок обладает своими особенностями по сравнению с профессиональной недвижимостью, которые особенно сильно проявляются в кризисные периоды, когда спрос на дорогую недвижимость падает, а на дешевую наоборот растет.
Прежде, чем говорить о динамике стоимости и арендных ставок на этот тип недвижимости, нужно сказать пару слов об источнике информации и о том, почему мы склонны ему доверять. Для анализа цен и арендных ставок были изучены материалы оценочной компании «Реал Эксперт». Одним из приоритетных направлений деятельности этой компании является оценка недвижимости, которая находится в коммунальной собственности города Киева, для последующей сдачи ее в аренду. Результаты проведения таких оценок являются весьма достоверными, поскольку с одной стороны они не завышены, так как арендаторы заключают договора согласно этих оценок, а с другой – не занижены, поскольку проверяются специальным контролирующим органом в Киевской городской администрации.
Проанализировав отчеты об оценках недвижимости за последний год, можно сделать выводы о динамике арендных ставок и рыночной стоимости помещений. Как известно, арендные ставки на недорогую недвижимость традиционно указывают в гривнах. В начале 2015 года арендодатели пытались поднять стоимость аренды помещений, однако бизнес это поднятие цен «не потянул». В этот период наблюдался существенный рост вакантности помещений. Рост арендных ставок всё-таки произошел, однако, в умеренных пределах, по оценкам специалистов "Реал Эксперт" – в пределах 15% по сравнению с ценами годичной давности. Далее в течение 2015 года, как это ни странно, роста арендных ставок в гривне не наблюдалось.
Что же касается рыночной стоимости помещений, то здесь ситуация кардинально другая. Поскольку все участники рынка привыкли к ценам на недвижимость в долларах, то после резкого роста его курса долгое время держали цены в долларах на докризисном уровне. Продажи при этом практически остановились. Можно, конечно, как это принято сейчас, говорить, что «у людей закончились деньги», однако этому есть более логичная причина. Как известно, стоимость недвижимости напрямую связана с арендной ставкой. Такая недвижимость всегда рассматривалась как объект мелкого инвестирования, как альтернатива банковским депозитам. И доходность его была также на уровне банковских депозитов в валюте.
В данной же ситуации, когда стоимость в гривнах выросла на 300%, а аренда – на 15%, рассматривать такую недвижимости в качестве объекта инвестиций нецелесообразно. Рынок должен найти равновесие между арендной и продажей недвижимости, которые, как уже говорилось, тесно связаны. Последний год мы наблюдаем ситуацию, при которой арендные ставки стоят на месте, а цены – снижаются. При этом цены реальных сделок в долларах за год снизились в среднем на 30%. Таким образом, аренда с кризисов выросла на 15%, а цены в гривнах на 200% (сначала выросли вслед за курсом доллара в три раза, потом снизились в долларах на треть).
Понимая логику такого ценообразования, можно с уверенностью утверждать, что цены и арендные ставки продолжат идти навстречу друг другу: аренды расти, а цены снижаться. Другой вопрос, что скорость снижения стоимости на фоне кризиса будет существенно выше скорости роста арендных ставок. Прогноз оценщиков на ближайший год именно такой – существенный спад цен на недвижимость продолжится, а рост арендных ставок будет незначительным, в пределах инфляции.
