Главная / Газета / Рынок ипотеки

Курс ГИУметрии

00:00 | 16.10.2010
Курс ГИУметрии
Автор:

Государственное ипотечное учреждение (ГИУ) готовится уже в текущем квартале возобновить программу рефинансирования ипотечных кредитов, выдаваемых населению коммерческими банками. Об этом в начале октября заявил Виктор Миргородский, новый председатель правления ГИУ, назначенный на эту должность 12 апреля 2010 г.

Ипотека ренессанса

Ипотечное ведомство для рефинансирования пока еще не располагает необходимым ресурсом, хотя рассчитывает получить деньги от Кабмина уже в ближайшее время в виде взноса в уставный фонд.

“Мы планируем предоставить 2 млрд грн., которые будут получены как увеличение уставного капитала ГИУ. Это наша потенциальная ресурсная база, на которую можно ориентироваться до конца 2010 г.”, — сообщил г-н Миргородский.

Он также подчеркнул, что в нынешнем году учреждение не планирует выпуск собственных облигаций — несмотря на то, что Госбюджет-2010 предусматривает предоставление Кабмином государственных гарантий ГИУ для размещения облигаций на те же 2 млрд грн. Любопытно, что главный параметр ипотечной программы ГИУ — стоимость ресурсов для банков — пока не определен. Отметим, что во второй половине 2008 г.

ГИУ предоставляло банкам свои кредиты под 13,5% годовых, при этом настоятельно рекомендовало банкирам устанавливать собственную маржу на уровне не более 1,5%. Для сравнения: в самом начале программы стоимость ресурсов составляла 9,9% годовых. Опрошенные БИЗНЕСом банкиры уверяют, что привлекательной для них будет стоимость ресурсов госкомпании на уровне, не превышающем 10% годовых.

При этом банки не согласны работать по программе ГИУ с маржей менее 2%. Интересно, что до кризиса финучреждения — лидеры рынка ипотечного кредитования, за исключением ПриватБанка и банка “Финансы и Кредит”, почти не сотрудничали с ГИУ (см. статью "И поткнуться некуда"). Дело в том, что банки с иностранным капиталом предоставляли гражданам кредиты на покупку жилья преимущественно в иностранной валюте, а стандарты ГИУ предусматривают рефинансирование только гривневых займов.

Ставки по обычным валютным кредитам были всегда ниже, чем в гривне по программе дешевого ипотечного кредитования от ГИУ. Логично предположить, что сейчас, в условиях фактического запрета на кредитование в валюте, предложение ГИУ может стать интересным для более широкого круга финучреждений.

Тем более что действующие стандарты ГИУ допускают размер первоначального взноса на уровне 25% от стоимости приобретаемой недвижимости, тогда как банки предлагают заемщикам финансировать покупку за счет собственных средств на 30-50%. Вместе с тем, даже с учетом таких преимуществ, банки не готовы выстраиваться в очередь за государственными деньгами.

“Движение с их стороны (ГИУ. — Авт.) есть. Они нас забросали письмами. В то же время вокруг ГИУ сейчас по-прежнему много политики, новое руководство только начало разбираться в ситуации. Не думаю, что мы пойдем на сотрудничество с ГИУ в первом эшелоне банков. Тем более что у нас есть возможность кредитовать под достаточно низкую ставку даже за счет собственных ресурсов”, — отмечает председатель правления банка с иностранным капиталом, пожелавший остаться неназванным.

Сейчас ипотечные кредиты предлагают только 17 банков из Топ-50 финучреждений по размеру активов. Разброс процентной ставки по таким займам составляет от 18% до 28% годовых, наиболее распространенный срок кредитования — 5-10 лет.

Работа над ошибками

Возобновление ипотечной программы ГИУ стало возможным после принятия Кабмином 29.09.10 г. постановления №876. Этим документом правительство внесло изменения в устав госучреждения, ограничив его деятельность рефинансированием ипотечных кредиторов — банков. То есть госкомпания уже не может выдавать кредиты на строительство жилья напрямую физлицам, а также участвовать в реализации госпрограмм по обеспечению граждан льготной жилплощадью.

В этой связи напомним, что в середине прошлого года специфика деятельности ипотечного ведомства радикально изменилась. Кабмин внес изменения в устав ГИУ (постановление №768 от 17.07.09 г.), чем фактически превратил госкомпанию в фонд социальной помощи. Основным направлением ее деятельности стала покупка квартир, а также недостроев с высокой степенью готовности и последующая безвозмездная раздача приобретенного жилья “очередникам” (см. статью "ГИУбридизация").

За полгода работы в новой ипостаси ГИУ удалось раздать около 5 тыс. квартир общей стоимостью почти 1,7 млрд грн. Премьер-министр Николай Азаров даже поспешил заявить, что ведомство находится на грани банкротства (см. “Было сказано…”). Примечательно, что Андрей Камуз, возглавлявший ГИУ в период раздачи льготных квартир, занимал должность заместителя председателя госкомпании даже после прихода к власти новой команды.

Латать “дыру” в балансе ведомства придется за бюджетные деньги. При этом полностью компенсировать средства, израсходованные на “раздачу слонов”, планируется только к 2015 г. “Я предлагаю по 200-300 млн грн. каждый год погашать, чтобы через пять лет отдать те деньги, которые ГИУ заплатило за это жилье”, — предложил Владимир Яцуба, министр регионального развития и строительства.

Кредитная история

По данным ГИУ, портфель рефинансированных учреждением кредитов едва превысил 2 млрд грн., что составляет всего лишь 2-3% ипотечного рынка. За время работы по программам госкомпании банки выдали только 6,4 тыс. ипотечных кредитов, тогда как всего — около 500 тыс. По словам г-на Миргородского, доля ипотечных кредитов по программе ГИУ, просроченных более чем на 30 дней, составляет около 4%. Для сравнения: доля проблемных кредитов по ипотечному рынку в целом оценивается в 20-30%.

Напомним, что ГИУ было создано Кабмином в 2004 г. для удешевления ипотечных кредитов для населения. Ведомство должно было занимать ресурсы на рынке под более низкие ставки за счет государственных гарантий, предоставлять их на выгодных условиях банкам, чтобы те выдавали дешевые ипотечные займы в национальной валюте.

Однако на протяжении 2004-2008 гг. госкомпания так и не сумела стать значимым игроком на рынке ипотечного кредитования, а следовательно, ее деятельность практически не привела к снижению стоимости ипотечных займов. В то же время проверяющие инстанции выявили целый ряд злоупотреблений при использовании ресурсов компании.

“Деятельность ГИУ осуществлялась с нарушением действующего законодательства, неэффективно и фактически базировалась на привлеченных в 2007-2009 гг. под государственные гарантии средствах (3 млрд грн.). Из них на рефинансирование ипотечных кредиторов использована только треть, а остаток, в нарушение действующего законодательства и собственных нормативных документов, направлен на другие цели”, — утверждается в сообщении Счетной палаты по результатам последней проверки деятельности госкомпании.

Действительно, в самый разгар финансового кризиса (IV квартал 2008 г.), когда все банки свернули ипотечное кредитование, ГИУ раздавало рекордные объемы рефинансирования. В общей сложности за последние три месяца 2008 г. было выдано 550-830 млн грн. Хотя за три предыдущих квартала 2008 г. этот показатель составил всего 340 млн грн. Позже выяснилось, что в ходе “аттракциона невиданной щедрости” уже проблемному на то время “Надра Банку” досталось около 760 млн грн.

Вернуть эти средства в скором времени не представляется возможным. По словам временного администратора “Надра Банка” Валентины Жуковской, сейчас ведутся переговоры относительно реструктуризации этой задолженности. В то же время г-н Миргородский заявляет, что спор с данным финучреждением ведется в судебном порядке.

Более того, большинство банков, которые числились в списке лидеров по объемам рефинансирования, полученного от ГИУ, также потерпели финансовый крах. Среди них — Укрпромбанк, Трансбанк (оба сейчас ликвидируются), “Родовід-Банк” (национализирован в прошлом году).  

Банкиры —…

… о ставках

Евгений Демянов (33), директор департамента продуктов и маркетинга для частных клиентов “Райффайзен Банка Аваль”
(г.Киев; с 1992 г.; 17 тыс.чел.):

— Условия, которые ГИУ предлагает банкам в рамках программы по рефинансированию ипотечных кредитов, достаточно интересные. В то же время сама процедура взаимодействия банков с госкомпанией в процессе рефинансирования нуждается в усовершенствовании. С одной стороны, для нынешнего, практически мертвого рынка ипотечных кредитов 2 млрд грн. — очень ощутимая сумма, которая может серьезно повлиять на динамику кредитования.

С другой стороны, у банков полно собственных ресурсов и без рефинансирования ГИУ. В такой ситуации единственное, чем могут быть интересны ресурсы госкомпании, — это низкой стоимостью. Нужно исходить из того, что процентная ставка по ипотечным кредитам для конечного заемщика должна составлять не более 14-15% годовых.

Сюда включаются маржа банка в размере, как минимум, 2-3%, затраты на формирование резервов под такой кредит и прочие операционные расходы. Таким образом, получается, что ставки рефинансирования банков со стороны госкомпании не должны превышать 10% годовых.

…об объемах

Виталий Шастун (33), член правления “Универсал Банка” (г.Киев; с 1994 г.; 3 тыс.чел.):

— Привлекательность программы ГИУ для банков будет полностью зависеть от размера предлагаемых ставок рефинансирования. Объем ресурса в 2 млрд грн., конечно же, огромен. Эта сумма покрывает годовой оборот всего отечественного рынка посткризисного ипотечного кредитования. Следует учитывать, что клиенты очень хотели бы брать кредиты в гривне под 12-13% годовых.

Это — в идеале. Однако вряд ли стоимость кредитов для конечных заемщиков опустится ниже 15-16% годовых даже по программе ГИУ. Следует учитывать, что банк не будет работать с маржей менее 4-6%. Получается, что стоимость рефинансирования ГИУ должна быть на уровне 6-8% годовых.

До кризиса мы не сотрудничали с ипотечным учреждением ввиду несовместимости нашей операционной модели и процедур, принятых в госкомпании. Приходилось выполнять слишком много ручной работы либо модернизировать IT-систему.

…о стагнации

Светлана Черкай, заместитель председателя правления “Эрсте Банка” г.Киев; с 2005 г.; 2,5 тыс.чел.):

— Не думаю, что возобновление программы ГИУ как-то повлияет на ипотечный рынок. Если честно, мы даже не изучали возможность работы в этом направлении. Думаю, и другие банки вряд ли выстроятся в очередь, чтобы поделить 2 млрд грн. Причина стагнации рынка — практически полное отсутствие спроса со стороны потенциальных заемщиков.

Среднерыночная процентная ставка по ипотечным кредитам снижается еженедельно: за последние 4 месяца кредиты подешевели на 4-8 п.п. Однако это не привело к существенному увеличению объемов выдачи займов.

Более того, наблюдается обратный эффект — потенциальные заемщики видят нисходящую динамику ставок и откладывают поход в банк, надеясь, что завтра кредиты подешевеют еще больше. Кроме того, заемщики все еще ожидают дальнейшего падения цен на недвижимость, поэтому не торопятся покупать.

Теги: ипотека