Заложные показания
Банкиры констатируют активизацию рынка залоговой жилой недвижимости со второй половины 2010 г.
“Рынок залогового жилья переживает период подъема. Исполнительные производства массово открывались еще в 2009-2010 гг. Соответственно, увеличилось и количество квартир, “дошедших” до стадии реализации на публичных торгах”, — говорит Сергей Бондарев, директор компании “ОТП Факторинг” (г.Киев; с 2009 г.; 20 чел.), занимающейся реализацией залогового имущества “ОТП Банка” — одного из крупнейших ипотечных кредиторов в докризисные времена.
Свое утверждение г-н Бондарев подтверждает статистикой, согласно которой в 2009 г. “ОТП Банк” реализовал 97 объектов недвижимости, в 2010 г. — 162, а в течение первого полугодия 2011 г. — уже 86 объектов. К сожалению, другие крупнейшие докризисные кредиторы ипотеки (УкрСиббанк, Укрсоцбанк, “Райффайзен Банк Аваль”) так и не нашли возможности ответить на запрос БИЗНЕСа.
Как бы там ни было, обозначенная тенденция к увеличению количества сделок по продаже ипотечной недвижимости подтверждается данными более мелких кредиторов ипотеки. Например, “Эрсте Банк” в 2009 г. продал всего 18 объектов недвижимости менее чем на 5 млн грн., в 2010 г. — уже 92 объекта на 28 млн грн., а в первом полугодии 2011 г. — 87 квартир (домов) на 24 млн грн. Аналогичная динамика наблюдается и в “ВТБ Банке”.
“2009 г. не был показательным с точки зрения реализации имущества, поскольку мы старались найти с заемщиками пути решения возникших проблем, и чаще всего переговоры заканчивались реструктуризацией сделок. При этом со злостными неплательщиками велись активные судебные разбирательства”, — рассказывает Александр Борщевич, начальник управления ипотечного кредитования “ВТБ Банка” (г.Киев; с 2005 г.; 4,7 тыс.чел.).
По его словам, в 2010 г. было продано в 10 раз больше квартир (домов), чем в 2009 г., а за первое полугодие 2011 г. — столько же объектов, сколько за весь 2010 г.
Рыночные образования
“Рынок залогового жилья существует, более того, активно развивается прямо пропорционально прибылям коллекторских компаний и торгующих организаций. По мере ухудшения качества обслуживания кредитов увеличивается количество имущества, подлежащего реализации”, — отмечает Юлия Вижевская, руководитель управления недвижимости и оценки “Пиреус Банка (Украина)”.
Мнение коллеги разделяет Богдан Кузняк, начальник управления принудительного взыскания “Эрсте Банка”: “Рынок залогового жилья существует, и его активность из года в год увеличивается”. В то же время банкиры считают, что этот рынок будет развиваться.
“Количество и объемы сделок купли-продажи несопоставимы с объемами проблемной задолженности банков по ипотечным кредитам”, — говорит г-н Борщевич. По его словам, такое положение дел обусловлено нежеланием заемщиков расставаться со своим жильем, а также длительностью получения судебных решений. Есть также мнение, что рынок залогового жилья не стоит рассматривать обособленно.
“Я бы не выделял рынок залогового жилья из общего рынка недвижимости, он является его частью. Цены на ипотечное имущество (при добровольной реализации. — Авт.) формируются на основании рыночных тенденций и покупательского спроса”, — поясняет Алексей Вуйко, директор департамента по работе с проблемными активами физических лиц “VAB Банка”. С банкиром согласны риелторы.
“Предложение ипотечных залоговых квартир достаточно велико, но такие сделки почти ничем не отличаются от обычной купли-продажи ни по процедуре, ни по цене. Заемщики никуда не торопятся — ставят рыночную цену, — рассказывает брокер АН “Благовест” (г.Киев; с 1993 г.; 760 чел.). — В то же время есть случаи, когда заемщики реально не могут платить. Тогда предлагается цена ниже рыночной, но такие предложения единичны — одно из 20-30 случаев, и на них не стоит ориентироваться”.
Что касается объема рынка залогов, то многие банкиры не рискнули его оценить.
“Оценить ежегодные объемы достаточно сложно, поскольку нет единого реестра залогового жилья, а многие банки и вовсе не афишируют то залоговое имущество, которое предлагается к реализации, — поясняет Марина Нестеровская, директор департамента розничного бизнеса банка “Хрещатик” (г.Киев; с 1993 г.; 2 тыс.чел.). — В то же время в 2010-2011 гг. количество сделок заметно возросло, когда многие банки начали заявлять о реализации залоговых квартир”.
Так, в “Эрсте Банке” объем реализации залоговой недвижимости по итогам 2010 г. в целом по рынку оценивают в 2-2,5 млрд грн. Отметим, что к началу кризиса (1 октября 2008 г.) задолженность населения по ипотеке достигла 80 млрд грн. Следовательно, если учесть, что первоначальный взнос в среднем составлял 20% цены квартиры, залоговое недвижимое имущество можно оценить в 100 млрд грн.
Принимая во внимание уровень проблемной задолженности по ипотеке в 30% портфеля (оценки самих банкиров), потенциал рыночного предложения залогового имущества может составить 30 млрд грн. Таким образом, потенциально доля рынка залогового жилья в общем объеме продаваемой недвижимости может достичь 30%, ибо, по данным Минюста, в 2009-2010 гг. нотариусы регистрировали примерно по 245 тыс. договоров купли-продажи жилой недвижимости.
Если допустить, что средняя цена одного объекта составляет $50 тыс., годовой объем рынка недвижимости (в денежном выражении) превышает $12 млрд, т.е. 100 млрд грн.
Добровольно…
Практикуются две основные схемы реализации залогового имущества: добровольная продажа в рамках досудебного урегулирования спора между банком и заемщиком и принудительная — по решению суда, через исполнительную службу, на публичных торгах. Традиционно банкиры уверяют, что сначала пытаются решить вопрос с проблемным заемщиком полюбовно.
“Заемщики, оказавшиеся в сложном финансовом положении, стараются уладить отношения с банком всеми способами. Вплоть до добровольной продажи имущества, — рассказывает Сергей Бондарев. — Как показывает практика, добровольная реализация позволяет существенно сократить разрыв между рыночной стоимостью квартиры и реальной ценой продажи. Это сохраняет время и нервы должника и позволяет покрыть большую часть долга, чем в случае принудительной продажи”.
В то же время на практике очень часто банкиры сразу же инициируют по отношению к проблемному заемщику процедуру принудительного взыскания. То есть, по сути, добровольная продажа проводится параллельно с судебными разбирательствами. Таким образом, банкиры стараются минимизировать свои риски.
“Бывают случаи, когда стороны достигают договоренности о том, что заемщик добровольно продаст имущество. Но проходит время — и ничего не происходит. Банки не могут позволять водить себя за нос, поэтому стараются пораньше начать процесс взыскания, памятуя, что эта процедура длится в среднем полтора года”, — говорит банкир, пожелавший остаться неназванным.
При этом компромисс можно найти на каждой стадии судебных разбирательств. Если договориться все же не получается, приходится продавать недвижимость “с молотка”.
Объявления как о добровольной, так и о принудительной реализации залогового имущества размещаются на сайтах банков. Большинство крупнейших финучреждений предусматривают на своих сайтах специальные разделы, посвященные реализации залогового имущества.
По состоянию на 15 июля текущего года, например, в базе УкрСиббанка было около 400 объявлений о добровольной продаже жилья заемщиками, которые не могут обслуживать свои кредиты. Еще 800 объектов жилой недвижимости реализуются в ходе публичных торгов в рамках исполнительного производства.
Согласно годовому отчету, к началу 2011 г. УкрСиббанк выступал истцом по 19,3 тыс. судебным делам более чем на $2 млрд. “Райффайзен Банк Аваль” сейчас продает более 600 квартир и более 500 жилых домов. При этом очень часто в базе данных встречаются настолько ветхие объекты недвижимости (к примеру, сельские “развалюхи” в разных уголках страны стоимостью в несколько тысяч гривень), что даже непонятно, каким образом они оказались в залоге у банка.
Не менее обширная картотека залогов сформировалась и у “ОТП Банка”. Объявления о добровольной продаже можно найти в специализированных изданиях, а также на интернет-сайтах. Участники рынка, как банкиры, так и брокеры, утверждают, что, как правило, добровольная продажа осуществляется по рыночной цене.
Сам процесс реализации имущества в добровольном порядке, при наличии покупателя, может занять 2-3 дня, в течение которых должник согласовывает стоимость квартиры с банком и осуществляет сделку. Отметим, если цена продажи залога намного ниже рыночной и при этом ниже остатка задолженности заемщика, банк не одобрит такую сделку.
{{cut}}“Если заемщик хочет реализовать квартиру в сжатые сроки, цена может быть установлена значительно ниже рыночной, но это возможно, только если размер выручки покрывает задолженность перед банком”, — предупреждает Александр Борщевич. Согласие банка на сделку обязательно, так как ее объект является предметом залога. В противном случае основной риск покупателя залоговой недвижимости состоит в возможных претензиях банка на объект покупки.
В то же время одно из преимуществ покупки залогового жилья по “добровольной” схеме — это большая вероятность избежать уплаты комиссионных начислений агентствам недвижимости (составляют 3-5% стоимости жилья), так как в большинстве объявлений указывается контакт непосредственно банка.
…принудительно
“Когда заемщик не погашает кредит, игнорирует предложения банка о реструктуризации либо занимает деструктивную позицию в ходе переговоров, отказывается продавать залоговое имущество в добровольном порядке, имущество реализуется в принудительном порядке по решению суда или на основании исполнительной надписи (об этом случае см. статью "Отборные плоды" — Ред.), через публичные торги (аукционы)”, — отмечает г-н Кузняк.
По словам банкира, данный способ менее выгоден как банку, так и заемщику, поскольку имущество продается дешевле, чем в случае добровольной реализации, и, как следствие, в банк поступает значительно меньше средств для погашения задолженности. Цена продажи на публичных торгах в самом лучшем случае будет на 10-20% ниже рыночной. Чаще всего стоимость недвижимости снижается на 20-30%.
“Следует учесть, что банк получит еще меньше денег, так как затраты на торги и исполнительный сбор (10% от суммы. — Авт.) будут компенсироваться из средств, полученных от продажи квартиры. Соответственно, банк будет вынужден и далее взыскивать с заемщика недостающие деньги, арестовывать остальное имущество, запрещать ему выезд за границу (Указ Президента №813 от 08.10.09 г. — Ред.) и т.п.”, — отмечает г-н Бондарев.
По его словам, сама процедура принудительной продажи занимает не менее полугода. Государственная исполнительная служба (ГИС) осуществляет реализацию имущества посредством торговых компаний, аккредитованных Минюстом. По словам банкиров, количество таких структур не превышает и десятка.
“Услуги частных торгующих организаций по реализации ипотечного имущества, перечень которых определяется Минюстом, подорожали в 5 раз — с 3% до 15% от стоимости реализации”, — сетует г-н Кузняк. Стартовая стоимость реализуемого имущества определяется независимым экспертом-оценщиком (согласно Закону “Об исполнительном производстве”).
Имущество, по закону, должно быть продано в течение двух месяцев со дня его передачи специализированной торгующей организации. Нереализованное в этот срок имущество подлежит уценке и продаже в месячный срок. Объявления о продаже залогов размещаются на сайте Минюста, а также в печати. Для участия в аукционе физическое лицо должно пройти регистрацию и внести гарантийный взнос на счет торгующей организации.
В случае выигрыша на аукционе гражданин обязан перечислить средства на счета исполнительной службы. После этого ГИС перечисляет деньги на счета банка, что на практике занимает 7-14 дней. Далее банк должен распределить средства, и только после этого он может вывести имущество из-под залога. После чего покупатель может обратиться к нотариусу для регистрации покупки. Участники рынка говорят, что рядовые покупатели-физлица все чаще принимают участие в таких аукционах.
“Потенциальный покупатель становится более грамотным в юридическом отношении и готов участвовать в принудительных торгах, приобретая имущество по цене ниже рыночной”, — говорит Сергей Бондарев. В то же время риелторы не рекомендуют приобретать залоговую недвижимость на публичных торгах.
“В основном “аукционные” квартиры по привлекательным ценам забирают сотрудники банков, которые знают все обстоятельства и уверены в юридической чистоте сделки. Для рядового гражданина это опасно. Покупать квартиры с аукциона, значит, наживать себе множество проблем. В 99% случаев процедура выставления таких объектов на аукцион не соблюдается, поэтому есть прецеденты, когда покупателям приходилось возвращать квартиру обратно”, — предупреждает риелтор одного из столичных агентств недвижимости.
Напомним: недавно парламентарии приняли новый Закон, упрощающий процедуру взыскания и отчуждения залогового имущества (см. ссылку на статью "Отборные плоды"). Однако новые процедуры не будут распространяться на кредиты, выданные до вступления в силу принятого документа.
Контрольная закупка
Корреспондент БИЗНЕСа едва не стал участником аукциона по продаже элитной квартиры в центре Киева, наткнувшись на соответствующее объявление в интернете. Как объяснили в банке, речь идет об апартаментах в клубном доме, который строился для дипломатов американского посольства (7 этажей — 7 квартир).
Квартира выступает залогом по кредиту для потребительских целей и взыскивается принудительно. По информации сотрудника банка, заемщиком является “адекватная женщина”, которая параллельно продает эту квартиру добровольно за $2,5 млн (соответствующее объявление есть в интернете). Стартовая же цена этой квартиры на аукционе — 8,2 млн грн. Первые торги завершились безрезультатно, поскольку цена в 10 млн грн., выставленная на них, по мнению представителя банка, оказалась завышенной.
В банке пообещали потенциальному покупателю “предоставить юридическую помощь, чтобы не возникло никаких проблем” и даже предложили кредит на покупку залога. Разговор состоялся в среду, 19 июля, накануне вторых торгов. Представитель банка выразил явную заинтересованность в потенциальном покупателе: предоставил мобильный номер сотрудницы торгующей организации, предложил подъехать посмотреть квартиру и подать заявку на аукцион.
Как удалось выяснить, других желающих просто не было. В четверг утром из банка перезвонили и напомнили об аукционе. Затем последовал звонок уже от организаторов торгов, которые также уговаривали поучаствовать в аукционе, даже несмотря на катастрофический цейтнот.
“Если у вас есть желание приобрести эту квартиру, мы можем с вами договориться, подъедете, когда сможете”, — предложил представитель организатора торгов. Вполне возможно, мы бы продолжили “контрольную закупку”, да вот только для участия в торгах требовалось внести гарантийный взнос в размере 14,9% стоимости имущества, т.е. более 1 млн грн.
Юрист - о рисках
Денис Миргородский (34), президент адвокатской фирмы “Династия” (г.Днепропетровск; с 2008 г.):
— Теоретически покупка имущества на публичных торгах — безрисковая. Однако на практике есть серия решений Верховного Суда, в которых сказано, что “добросовестным приобретателем” человек является только в том случае, если в точности соблюдена процедура исполнительного производства. Если же госисполнитель допустил какие-либо ошибки или неточности, то приобретенное имущество может быть отобрано у покупателя.
При этом могут возникнуть проблемы с возвратом уплаченных денег. Причиной отмены торгов чаще всего являются следующие оплошности госисполнителей: несоблюдение процедуры и сроков публикации объявления о проведении торгов, неуведомление должника об оценке имущества профессиональным оценщиком, нарушение процедуры описи и ареста имущества. Таким образом, покупатель, приобретающий имущество на торгах, не может быть уверен в чистоте сделки.
Банкиры - о...
...процедуре
Богдан Кузняк (33), начальник управления принудительного взыскания “Эрсте Банка” (г.Киев; с 2005 г.; 2,5 тыс.чел.):
— После внесения последних изменений в законодательство процедура принудительной реализации стала неоправданно дорогой. Это противоречит нормам ст.5 Закона Украины “Об исполнительном производстве” относительно максимально полного принудительного исполнения решений, указанных в документе (исполнительном листе) на принудительное исполнение, поскольку взыскатель получает меньше денег.
Более того, сейчас взыскатель (банк) лишен права выбирать торгующую организацию, которая может продать залоговое имущество по наиболее выгодной цене! Это — прерогатива Минюста.
Практически пресечена возможность добровольного урегулирования долга между взыскателем и должником на этапе принудительного взыскания, так как для прекращения исполнительного производства и снятия ареста с залогового имущества Государственная исполнительная служба должна получить исполнительный сбор в размере 10% от суммы, указанной в исполнительном листе (надписи нотариуса). Как правило, сумма, указываемая в исполнительном документе, значительно больше реальной стоимости залогового имущества.
...о формировании рынка
Алексей Вуйко (32), директор департамента по работе с проблемными активами физических лиц “VAB Банка” (г.Киев; с 1992 г.; 2,5 тыс.чел.):
— О ежегодных объемах рынка залоговой жилой недвижимости судить трудно, поскольку большинство финансовых структур не декларируют информацию о своих проблемных активах. Но очевидно, что сейчас процесс продажи залогов и ипотечного имущества в большинстве банков налажен на надлежащем уровне, сделки по реализации проходят каждый месяц.
Могу сказать только, что с начала кризиса проблемное ипотечное имущество продавали крайне редко, так как схемы его реализации только разрабатывались, а спрос на недвижимость практически отсутствовал. Теперь же все схемы реализации залогового жилья прошли “обкатку”, спрос на недвижимость начал постепенно восстанавливаться, и объем реализации увеличился.
...о новых методах
Юлия Вижевская, руководитель управления недвижимости и оценки “Пиреус Банка (Украина)” (г.Киев; с 1994 г.; 700 чел.):
— В 2008-2009 гг. практика продажи, в том числе и принудительной, залогового имущества не была столь распространенной. Дело в том, что сроки обращения взыскания и принудительной реализации составляют не менее полутора лет. Те немногие случаи, когда объекты залогов приходилось продавать, имели место, скорее, как совместное решение банка и клиента о реализации имущества.
С начала кризиса наш банк продал несколько квартир и одно домовладение, а также несколько объектов коммерческой недвижимости. Эти объекты реализовывались добровольно, по рыночной цене, существовавшей на момент совершения сделки. Однако сейчас мы находимся в процессе обращения принудительного взыскания на имущество, выступающее обеспечением по кредитным обязательствам некоторых из наших клиентов.
