Вернуться в строй
По данным аналитиков информационно-аналитического портала “Столичная недвижимость” (г.Киев; с 2001 г.), за последний год первичное жилье в Киеве подешевело в среднем по рынку на 31,9% в долларовом эквиваленте. В гривневом же — квартиры подорожали на 13%. Обусловлено это, по словам экспертов, в основном ростом цен на жилье премиум-класса в национальной валюте на 19,5% за истекший год и на жилье бизнес-класса — на 2,8%.
Самое же дешевое столичное жилье — квартиры эконом-класса — потеряло в цене по сравнению с августом 2008 г. даже в национальной валюте. Снижение гривневой стоимости такого жилья за год составило 5,6%, т.е. в долларовом эквиваленте — 42,9%. Таким образом, по словам Владимира Германова, руководителя информационно-аналитического портала “Столичная недвижимость”, по состоянию на август 2009 г. средневзвешенная цена предложения 1 кв.м жилья эконом-класса составила 10,2 тыс.грн. ($1,3 тыс.), бизнес-класса — 15,3 тыс.грн. ($2 тыс.), премиум-класса — 28,2 тыс.грн. ($3,7 тыс.).
Более значительное снижение цен в сегменте жилья эконом-класса, по сравнению с дорогими апартаментами, риелторы объясняют прежде всего замораживанием ипотечного кредитования и, соответственно, резким сокращением количества покупателей. В частности, Олеся Романенко, начальник службы маркетинга и продаж компании “Юкрэйниан Девелопмент Партнерс” (г.Киев; проектные и строительные работы; с 2002 г.), отмечает, что именно в эконом-классе, который является самым большим по объему (около 60% первичного рынка), произошло самое значительное снижение спроса, поскольку целевая аудитория данного сегмента наиболее чувствительна к экономическим колебаниям.
К слову, весомую лепту в среднестатистическое удешевление в сегменте эконом-класса, по словам Владимира Германова, внес лидер рынка ХК “Киевгорстрой”. Она наводнила рынок предложением квартир примерно по 8,5 тыс.грн./кв.м, тогда как прошлым летом 1 кв.м в новостройках холдинга в среднем оценивали в 16 тыс.грн.
Аналитики отмечают, что самое существенное удешевление первичного жилья произошло в течение осени-зимы 2008 г., после чего темпы снижения стоимости “квадратов” замедлились. В частности, в течение весны-лета текущего года первичное жилье эконом-класса дешевело в среднем на 1-1,5% в месяц, бизнес-класса — на 0,2-0,5%, жилье премиум-класса летом теряло не более 2% ежемесячно. Причем, по словам экспертов, даже такое незначительное ежемесячное уменьшение цен в некоторых сегментах происходит в основном за счет объектов, степень готовности которых не превышает 90%.
Тогда как собственники введенных в эксплуатацию или близких к этому домов, как правило, напротив, повышают стоимость своих объектов, в том числе и в сегменте жилья эконом-класса. “Причина повышения стоимости такой недвижимости очевидна — снижение риска недостроя. Зависимость между степенью риска и ценой объекта на рынке недвижимости существовала всегда. И по мере изменения степени готовности дома девелоперы всегда увеличивали цену. Только в докризисный период повышение было более значительным, чем сегодня, — рассказывает Олеся Романенко. — В нашем объекте — жилом квартале “Новопечерские Липки” — после получения акта готовности первых двух домов (акт был получен 9 августа — Ред.) мы тоже планируем увеличить цену на 10-15%”.
По словам Сергея Костецкого, ведущего специалиста департамента маркетинга компании “СВ Девелопмент” (г.Киев; комплексный консалтинг, оценка и продажа недвижимости; с 2005 г.; 48 чел.), относительная стабилизация цен и прекращение стремительного обесценивания первичной недвижимости обусловлены прежде всего тем, что даже снижение цен не активизирует спрос покупателей, а достаточно жесткое бизнес-планирование и заложенная в проекты высокая себестоимость строительства делают следующее падение цен практически невозможным. “Многим застройщикам легче объявить себя банкротами, чем реализовать новостройки по ценам, не предполагающим получение прибыли или ниже себестоимости объектов. Ведь значительная часть средств была вложена в столичные новостройки до снижения стоимости стройматериалов и рабочей силы”, — добавляет г-н Костецкий.
По данным “СВ Девелопмент”, количество реальных сделок на рынке первичной недвижимости Киева сейчас не превышает нескольких десятков в месяц, тогда как в прошлом году ежемесячно регистрировалось около 800 договоров купли-продажи жилья в новостройках. При этом сделки, по данным компании “Траектория” (г.Киев; комплекс риелторских услуг; с 2002 г.; 90 чел.), имеют следующую структуру: 70% общего количества — это сделки по квартирам, которые находятся на стадии сдачи в эксплуатацию или уже сданы; 10% — сделки по переуступке прав, когда инвестор, купивший жилье на этапе строительства, готов продать его на 20-30% дешевле, чем непосредственно застройщик; 17-18% приходится на сделки по приобретению у хорошо известных строительных компаний нового жилья, степень готовности которого превышает 70%; еще 2-3% — это покупка таких квартир в новостройках других строительных компаний.
Таким образом, по словам Владимира Германова, современный покупатель нового жилья во главу угла ставит готовность объекта, которая должна быть не ниже 90%. “Никакой маркетинг, никакие акции, снижение цен, скидки и рассрочки сейчас не заставят покупателя вкладывать деньги в объект, находящийся на стадии строительства. Люди не хотят рисковать. Уровень доверия к застройщикам на нуле. Продаются только те объекты, которые уже введены в эксплуатацию (распродаются остатки квартир) или в которых ведутся отделочные работы, т.е. здание фактически готово”, — рассказывает эксперт.
Такая ситуация “ставит” объекты с меньшей степенью готовности в критическое положение — застройщики не могут в период кризиса ни взять банковский кредит, ни получить деньги на достройку своих объектов от конечных инвесторов (правда, уже появляются исключения — см. статью "Happy few" — Ред.). В результате количество остановленных строек растет в столице, как снежный ком. Так, по данным компании “Юкрэйниан Девелопмент Партнерс”, если в конце прошлого года в Киеве были остановлены около 60% всех строек, то сейчас — около 80%. При этом останавливается строительство даже объектов премиум-класса.
Так, по данным компании Knight Frank LLC Ukraine, в течение только первого полугодия в столице были приостановлены работы на трех из восьми объектов жилой недвижимости класса “элит”. “Постепенно запас прочности у компаний тает, и количество замороженных объектов увеличивается. По итогам лета, возможно, речь будет идти уже о 90% замороженных объектов”, — констатирует Олеся Романенко. При этом, как отмечают эксперты, многие застройщики активизировали процедуры банкротства, а также снимают свои объекты с продажи. Кроме того, не начинается строительство и новых объектов, которые к моменту наступления кризиса находились на стадии проекта.
Ситуация с беспрецедентным снижением продаж осложняется для застройщиков, по словам Дениса Костржевского, президента строительной компании “Міськжитлобуд” (г.Киев; проектные и строительные работы; с 1998 г.; 1,3 тыс.чел.), нехваткой кредитных ресурсов и нежеланием (невозможностью) банковских учреждений кредитовать стройпроизводство. “Даже если у застройщиков есть желание и необходимость получить кредит, процентные ставки, которые существуют сейчас, не дают возможности реальному сектору экономики брать кредиты. Если раньше застройщики получали кредиты под 16% в гривне, то сейчас это уже 20-22%, и такую нагрузку в состоянии выдержать немногие компании”, — сетует застройщик.
Все эти факторы, по словам экспертов, приводят к сокращению предложения на рынке первичного жилья Киева. Так, по данным Владимира Германова, если в августе 2008 г. потенциальные покупатели могли выбирать из 175 объектов, или 1,8 тыс. квартир, то сейчас им предлагается всего 145 объектов, или 1,3 тыс. квартир (предложение уменьшилось на 17,1% по объектам и на 28% — по квартирам). Реальный же выбор еще меньше — всего несколько десятков уже введенных в эксплуатацию или на 95% готовых домов.
Правда, стремительно сокращающийся выбор, по словам г-на Германова, отнюдь не привел к ситуации, когда спрос на рынке новостроек превышает предложение. “Даже застройщики уже полностью готовых и сданных в эксплуатацию домов не могут похвастать не то что ажиотажным, да хотя бы нормальным для поддержания их бизнеса спросом, поскольку люди в условиях кризиса зачастую отдают предпочтение более дешевой “вторичке”, — говорит эксперт.
Таким образом, по его мнению, даже в сданных в эксплуатацию домах застройщикам приходится прибегать к акционным скидкам и маркетинговым программам, как-то: всевозможные рассрочки, аренда квартир с последующим правом выкупа и т.п. Кроме того, значительное количество уже готовых квартир сегодня сконцентрировано в руках перекупщиков, которые в свое время приобрели жилье у стройкомпаний, но так и не смогли продать по ценам прошлого года, и сейчас, как уже отмечалось, предлагают его со скидками. “Поэтому говорить, что скоро наступит дефицит жилья, не приходится — на распродажу только того, что уже построено, уйдет не полгода или год”, — считает г-н Германов.
Всеукраинский пессимизм
По словам специалистов по недвижимости, неутешительная ситуация с замороженными стройками, снизившимися ценами и отсутствием полноценного спроса на первичное жилье наблюдается не только в столице Украины. Например, в Харькове, по данным инвестиционно-строительной компании “Авантаж” (г.Харьков; с 1998 г.; 87 чел.), заморожено более 50% строек, и цены на первичное жилье продолжают снижаться.
В частности, по данным аналитиков корпорации, с ноября 2008 г. по август 2009 г. первичная недвижимость эконом-класса потеряла в цене около 36% (стоимость 1 кв.м снизилась с $1 тыс. до $0,7 тыс.), бизнес-класса — 15,5% (с $1,3 тыс. до $1,1 тыс.), премиум-класса — 28% (с $2 тыс. до $1,5 тыс.).
Правда, как сообщается в пресс-релизе ООО “Макрокап Девелопмент Украина” (г.Харьков; проектные и строительные работы, управление объектами недвижимости; с 1997 г.; более 100 чел.), в июле цены на первичное жилье эконом- и бизнес-классов впервые с начала текущего года продемонстрировали рост на 2,6% и 0,9% соответственно. При этом, как отметил Дмитрий Кутовой, директор компании “Макрокап Девелопмент Украина”, основное движение на рынке новостроек Харькова последние полгода происходит только в сегменте почти готовых домов. В начале августа стоимость квартир в таких объектах составляла, по данным местных риелторов, $0,8-1,6 тыс. за 1 кв.м.
Несколько дороже предлагают квартиры в строящихся домах в Днепропетровске — $1,1-1,9 тыс. за 1 кв.м. Однако в условиях практически нулевого спроса, по словам Марины Холодной, оценщика-аналитика компании RealNest (г.Днепропетровск; полный спектр услуг в сфере недвижимости; с 2003 г., 60 чел.), большинство застройщиков города идут на уступки: значительно снижают цены, предлагают разнообразные “акционные” варианты, различные схемы расчета и т.п.
“Однако, как и в столице и других крупных украинских городах, в Днепропетровске желающих вкладывать деньги в строящиеся объекты нет. А вот завершенные дома и почти достроенные покупателей интересуют. Ведь если сравнивать с первым полугодием 2008 г., долларовые цены предложений уже в 2 раза ниже. Кроме того, можно предположить, что к началу осени цены снизятся еще на 3-4%”, — говорит г-жа Холодная.
В 2 раза в долларовом эквиваленте подешевели и новостройки Донецка — сейчас квартиру на первичном рынке можно купить и по $600 за 1 кв.м. При этом цены в домах, находящихся на начальных стадиях строительства, продолжают снижаться на 3-5% ежемесячно. Что, впрочем, по утверждению донецких строителей, не сдвигает спрос на них с нулевой отметки.
Не может похвалиться приемлемым уровнем спроса на первичное жилье и Львов, где стоимость “квадрата” на рынке первичного жилья сейчас составляет $0,8-1,6 тыс. против $1,6-2,2 тыс. в августе прошлого года. Множество строек в городе, особенно те, которые остановились на уровне готовности 30-40%, ныне заморожены.
Местные эксперты утверждают, что если в ближайшее время ситуация на рынке не улучшится, то к 2011 г. более половины строительных компаний, работающих сейчас во Львовской области, уйдут с рынка.
“Иными словами, ни в столице, ни в регионах ситуация на рынке первичного жилья вот уже почти год не меняется в лучшую сторону, — говорит Артем Новиков, управляющий партнер компании “Диалог-Классик” (г.Киев; инвестиционный консалтинг; с 2003 г.; 10 чел.). — Если осенью прошлого года застройщикам казалось, что их проблемы временны и как только банки возобновят ипотеку, у них все вновь наладится, то сегодня на возобновление ипотечного кредитования не надеются даже самые оптимистичные девелоперы”.
Не верит большая часть застройщиков и в программу правительства по выкупу жилья в целях передачи его льготникам (см. статью "Холостой ход"). В частности, по словам Сергея Костецкого, если еще полгода назад строители надеялись, что вливание государством значительных средств разморозит рынок, то сегодня они признают иллюзорность данных надежд. “Поскольку государство тянуло, рынок все больше впадал в ступор. Поэтому сейчас, даже если победившие на июльских аукционах (и не только. — Ред.) объекты по всей Украине получат финансирование, отрасль с мертвой точки не сдвинется”, — говорит эксперт. С коллегой соглашается и Владимир Германов: “Это скорее PR-активность со стороны властных структур, чем фактическая польза такой растраты государственных денег. Государство опоздало со своим решением, а его эффективность довольно сомнительна”.
Что будет дальше
Эксперты едины во мнении, что без возобновления ипотеки и реальной госпомощи застройщикам придется собственными силами выходить из кризисной ситуации на первичном рынке недвижимости. Правда, не всем это удастся. “Скоро рынок столкнется с тем, что на продажу будут выставляться целые комплексы юрлиц, которые имеют проблемные кредиты. В лучшем случае, это приведет к смене собственников проекта. В худшем — проекты будут заморожены на пятилетки”, — предупреждает Артем Новиков.
Меньше всего возможностей выйти из кризиса, по словам экспертов, у объектов эконом- и бизнес-классов, а также у компаний, имеющих в запасе один-два объекта и мало опыта. Кроме того, по словам Олеси Романенко, поскольку на современном первичном рынке идет активная переориентация покупателей с инвестирования в строительство объекта на покупку готового жилья, вариант полного перехода к приобретению готовых квартир, а не квадратных метров, которые будут неизвестно когда и как построены, становится реальным. “Такое развитие рынка приведет к конкуренции на уровне качества объектов”, — отмечает она.
Не закончено и ценовое сражение за покупателей. По мнению независимого эксперта Руслана Кизлайтиса, строители смогут увеличить количество сделок купли-продажи, если пойдут на значительное снижение стоимости жилья и в гривневом эквиваленте. “Чтобы вновь нашлись покупатели на почти готовые объекты, жилье на “первичке” должно подешеветь до $800 за 1 кв.м, т.е. еще на 20-30% по сравнению с нынешними минимальными ценами”, — считает эксперт.
Тем не менее большинство экспертов утверждают, что хотя в ближайшие полгода рынок первичного жилья Украины и продолжит стагнировать, ожидать второго существенного обвала стоимости такой недвижимости не стоит. “Рентабельность строительства снижается, и застройщики скорее пойдут на сокращение объемов строительства, чем на удешевление объектов”, — говорит Сергей Костецкий. Вследствие этого, по его словам, в течение осени цены на новое, преимущественно неготовое жилье, могут снизиться еще на 5-10%. Но не более.
