БИЗНЕС-консультации: договор имущественных прав или договор купли-продажи
18:05 | 01.10.2014
Автор: webmaster webmaster
Вопрос «При покупке квартиры застройщик предлагает оформить договор имущественных прав, а не договор купли-продажи. 1. Каковы отличия между ними? 2. Есть ли риски для покупателя в случае, если он будет продавать данную квартиру или передавать по наследству?»
Ответ 1. Основное отличие заключается в том, что по договору купли – продажи квартиры покупатель приобретает в собственность объект недвижимости, уплатив (как правило, посреднику в лице риелторской компании. – Ред.) за него определенную денежную сумму. По договору же купли- продажи имущественных прав этот инвестор покупает право получить в собственность объект инвестирования после сдачи дома в эксплуатацию (т.е. обойтись без посредников. – Ред.). Право застройщика продать имущественные права на объект инвестирования закреплено в ч. 2 ст. 656 Гражданского кодекса (ГК). У застройщика до завершения строительства, сдачи дома в эксплуатацию и государственной регистрации право собственности на него возникнуть не может (согласно ч. 2 ст. 331 ГК). Но к моменту завершения строительства он правомочен такое право получить. Его-то он и передает инвестору по договору купли-продажи имущественных прав.
Ответ 2. Наибольший риск для инвестора - это банкротство застройщика и перенос сроков завершения строительства. Последнее может быть сделано как официально (путем заключения с инвестором дополнительного соглашения), так и неофициально (без подобных сделок). Поэтому инвестору, прежде чем заключать договор купли-продажи имущественных прав, следует поинтересоваться репутацией застройщика, а также ознакомиться с разрешительной документацией на землю и строительство. Этот момент является крайне важным для потенциального покупателя, ведь в случае возникновения у застройщика проблем с землей или отсутствия соответствующей разрешительной документации перспективы инвестора получить жилье в собственность довольно призрачны. Заключив вышеназванный договор, покупатель имеет возможность эти имущественные права отчуждать; как правило, с согласия застройщика, они также переходят по наследству. При этом необходимо отметить, что к наследнику переходят только те права, которые принадлежали наследодателю в момент оформления наследства. Для оформления же права собственности на имущественные права наследник должен принять наследство согласно нормам, предусмотренным главой 87 ГК, а после сдачи дома в эксплуатацию - оформить правоустанавливающий документ на квартиру в соответствии со ст.182 ГК и Законом «О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их обременений».
Золтан Русанюк
частный нотариус Киевского городского нотариального округа
